Většina polských podnikatelů provozuje své obchodní aktivity v komerčních prostorách. Během provozu těchto nemovitostí jsou nutné pravidelné renovační a modernizační práce. Níže popíšeme rozdíl mezi rekonstrukcí a modernizací, kdo odpovídá za pokrytí nákladů a jak odečíst renovaci z daně.
Hledáte společnost, která pro vás zrekonstruuje vaše obchodní prostory? Vyplňte tento formulář a získejte nabídky osvědčených společností!
Renovace nebo modernizace? Co říkají pravidla?
Rozdíl mezi výše uvedenými podmínkami je důležitý pro účely fakturace. Podnikatel bude vyřizovat účty jinak u renovace obchodních prostor a jinak u jeho modernizace. V prvním případě může být celá částka opravy najednou zapsána do daňově uznatelných nákladů. V případě modernizace není účtování tak zřejmé. Investor nemůže najednou zahrnout všechny výdaje (v hodnotě vyšší než 3,5 tisíce PLN) do daňově uznatelných nákladů.
Co je tedy renovace obchodních prostor? Odpověď na tuto otázku lze nalézt v čl. 3 body 8 stavebního zákona. V souladu s platnými právními předpisy je třeba pod pojmem renovace rozumět:
„Provádění stavebních prací na stávající stavební konstrukci spočívající v obnovení původního stavu, a nikoli v rámci současné údržby, přičemž je povoleno používat jiné stavební výrobky, než jaké byly použity v původním stavu.”.
Předpisy tedy říkají, že renovace je činnost zaměřená na obnovení původního stavu dlouhodobého majetku (v našem případě provozovny). Výdaje na rekonstrukci nezvyšují hodnotu zařízení. To je hlavní rozdíl, který jej odlišuje od modernizace. Stavební zákon bohužel neobsahuje jednoznačnou definici modernizace (z toho plynou četné spory týkající se kvalifikace určitých stavebních prací). Modernizace je vylepšení dlouhodobého majetku (provozovny), které vede ke zvýšení jeho hodnoty. Modernizace může zahrnovat:
- Přestavba - tedy práce, která mění aktivum.
- Rozšíření - tedy práce, která způsobí nárůst dlouhodobého majetku.
- Modernizováno.
- Adaptace - práce spočívající v poskytnutí nových vlastností části budovy, která byla dříve určena pro jiné účely.
Kdo platí rekonstrukci obchodních prostor?
Problematika krytí nákladů na renovaci se komplikuje při pronájmu obchodních prostor. V tomto případě máme dvě strany - nájemce a pronajímatele. Nejjednodušší by bylo, kdyby byl rozsah prací dohodnut mezi pronajímatelem a pronajímatelem. Základem jsou samozřejmě nájemní smlouvy, které by měly obsahovat všechny závazky obou stran (zejména ty, které se týkají probíhajících oprav, modernizace a renovace dlouhodobého majetku). Pokud se nájemce a pronajímatel nemohou dohodnout, vstupují v platnost ustanovení občanského zákoníku, podle kterého:
Nájemce - je povinna hradit výdaje na udržování náležitého stavu provozoven z vlastních prostředků. Jedná se o tzv drobné výdaje. Jejich příkladný seznam je obsažen v článku 681 občanského zákoníku. Drobné výdaje zahrnují mimo jiné natírání stěn a stropů, drobné opravy podlah a dveří, opravy instalací a technických zařízení. Seznam obsažený v občanském zákoníku je otevřený katalog. To znamená, že nájemce je povinen uhradit náklady na všechny běžné drobné opravy požadované provozovnou.
Hostinský - pronajímatel odpovídá za veškeré výdaje související s užíváním obchodních prostor. Pronajímatel je povinen zajistit účinnost základních instalací (elektrické, instalatérské atd.), Které jsou nezbytné k užívání dlouhodobého majetku. Mohou to být náklady na renovaci i modernizaci.
Výše uvedené povinnosti vyplývají ze zákonných ustanovení. Obě strany se však mohou dohodnout na jiném rozdělení na základě nájemní smlouvy.
Výdaje na renovace - některé z nejpopulárnějších příkladů
Jak jsme již zmínili, renovace obchodních prostor může být zahrnuta v daňově uznatelných nákladech. Je to pro podnikatele příznivá situace, která dává možnost daňových odpočtů. Proto níže uvedeme několik příkladů nejčastěji prováděných prací a určíme, které z nich lze klasifikovat jako renovace.
Izolace budov - jedná se o výdaje, které zvyšují hodnotu dlouhodobého majetku. Lze je zahrnout do nákladů na modernizaci budovy. Díky tepelné izolaci mají komerční prostory nižší spotřebu energie a snižují se náklady na její údržbu. Jedná se tedy o výdaj, který by měl být zahrnut do nákladů na modernizaci.
Výměna oken - jde o náhradní výdaje. Po výměně oken komerční nemovitost nezvyšuje svoji hodnotu. Zde by neměl záležet na typu použitých materiálů. Výměna oken by měla být považována za rekonstrukci obchodních prostor a měla by být uznána jako daňově uznatelný náklad.
Výměna střešní krytiny - to jsou další výdaje vynaložené na renovaci. Výměnu střešní krytiny lze definovat jako obnovu původního stavu obchodních prostor. Nezáleží na tom, že při výměně použijeme modernější krycí materiály.
Je však třeba zdůraznit, že některé daňové úřady mají odlišný přístup ke způsobilosti výdajů. Některé renovační práce lze považovat za upgrade (a naopak). Konečné posouzení způsobilosti výdajů je individuální záležitostí. Proto je dobré požádat daňový úřad o výklad druhu výdajů.
Jak odečíst výdaje vynaložené na rekonstrukci a modernizaci obchodních prostor?
Podle stávajících daňových předpisů může být každá renovace zahrnuta do daňově uznatelných nákladů. Nezáleží na tom, kolik bylo vynaloženo na obnovu obchodních prostor (žádná horní hranice nákladů na rekonstrukci). Peníze vyčleněné na modernizaci prostor mohou být naopak plně zahrnuty do daňově uznatelných nákladů, pouze pokud jejich hodnota nepřesáhne 3,5 tisíce PLN. Pokud je hodnota upgradu vyšší, musí být počáteční hodnota dlouhodobého majetku zvýšena. To je nezbytné pro odpisy obchodních prostor. Zvýšení počáteční hodnoty dlouhodobého majetku je základem pro odpočet daňově uznatelných nákladů.
