Koupě bytu často vyžaduje podpis předběžné smlouvy. Součástí této zákonné povinnosti je zaplatit prodávajícímu odpovídající částku peněz. Tento peněžní přínos může mít status zálohy nebo zálohy. Teoreticky jsou obě tato řešení velmi podobná. Skutečné rozdíly však nastanou, když jedna ze stran poruší předběžnou smlouvu. Níže uvedeme, které řešení bude spojeno s vyšším zabezpečením zájmů kupujícího a prodávajícího.
Kupujete byt? Zkontrolujte, zda je na jeho renovaci dostatek - použijte kalkulačku renovace. A pak najděte dodavatele pomocí služby Hledat dodavatele na stavebních kalkulačkách.
Co je to záloha při koupi bytu?
Jedná se o dohodnutou částku peněz, která je vyplacena na budoucí pohledávky vyplývající z uzavření kupní smlouvy. Stojí za zmínku, že pojem záloha není zahrnut v ustanoveních občanského zákoníku. V důsledku toho se na otázky možného vrácení zálohy vztahují obecná ustanovení o plnění vzájemných smluv. Z tohoto důvodu záloha při podpisu předběžné smlouvy o koupi nemovitosti nepředstavuje pro kupujícího příliš dobré zajištění. Prodávající může kdykoli najít výhodnějšího dodavatele a odstoupit od smlouvy. Nebude to mít žádné důsledky.
Co je to záloha?
Na rozdíl od zálohy se záloha řídí ustanoveními občanského zákoníku. Otázky vrácení zálohy při odstoupení od smlouvy jsou přísně upraveny čl. 394. Pokud podle svých ustanovení jedna ze stran nedodrží podmínky smlouvy, druhá může od smlouvy odstoupit a ponechat si zálohu. Pro odstoupení od smlouvy neexistuje žádná další lhůta. Pokud druhá strana zaplatila zálohu sama (např. Strana kupující byt), může požadovat dvojnásobnou částku zálohy.
Vidíme tedy, že jde o formu, která mobilizuje obě strany smlouvy. Ukončení předběžné smlouvy nebude pro prodejce výhodné. Kupující zase neodstoupí od smlouvy, protože to bude mít za následek ztrátu zálohy.
Existují také situace, kdy prodávající poskytne kupujícímu zálohu v nezvyšované výši. K tomu dochází, když:
- Smlouva nebyla uzavřena, ale žádná ze stran za ni nenese odpovědnost.
- Dohoda nebyla uzavřena, ale jsou za ni odpovědné obě strany.
- Smlouvu obě strany vypověděly na základě soudního příkazu.
Ve výše uvedených případech se při ukončení předběžné smlouvy vrací částka zálohy uvedená ve smlouvě, aniž by se zdvojnásobila. Datum splatnosti vrácení vkladu je datem odstoupení od předběžné smlouvy.
Stojí za to zdůraznit, že základem pro žádost o vrácení zálohy by měla být ustanovení předběžné smlouvy. V dokumentu mohou obě strany uvést své vlastní podmínky týkající se důsledků odstoupení od smlouvy. Ustanovení občanského zákoníku platí pouze v případě, že předběžná smlouva neobsahovala jasná ustanovení týkající se pravidel a výše zálohy.
Jak určit výši zálohy a zálohy?
Na maximální částku zálohy nebo vkladu neexistují žádná omezení shora dolů. Jejich výše závisí na individuálních ujednáních mezi stranami smlouvy. Obecně jde o částku 10% z hodnoty nemovitosti. Někdy se stane, že jedna ze stran požaduje mnohem vyšší částku zálohy. Jeho zdvojnásobení v důsledku ukončení smlouvy by generovalo značnou částku. Je však třeba věnovat zvláštní pozornost, protože takové praktiky mohou být považovány za porušení zákona.
Neexistuje žádná horní hranice pro platby předem a žádná vládní agentura se o to nebude zajímat. Zde by však strana kupujícího měla být opatrná. Vynucení vrácení zálohy po porušení předběžné smlouvy může být docela problematické.
Termín pro podání žádosti o vrácení zálohy
Žádost o vrácení dvojnásobné částky je včasná. To znamená, že účastník řízení má omezenou dobu na uplatnění soudního nároku na vrácení zálohy dvojnásobné hodnoty. To platí pro případy, kdy strana ukončující smlouvu odmítne postoupit pohledávku ve dvojnásobné výši. V této situaci platí ustanovení občanského zákoníku týkající se promlčení. Podle čl. 118, promlčecí doba je deset let. Výjimkou jsou nároky na pravidelné výhody a nároky související s podnikáním. Zde je promlčecí doba tři roky. Pokud do této doby nepožádáme o vrácení peněz, naše právo na vrácení peněz zanikne.
Co si vybrat - záloha nebo záloha?
Můžeme předpokládat, že záloha je účinnější formou zajištění zájmů kupujícího a prodávajícího. Kupující si může být jistý, že prodávající nenajde atraktivnějšího dodavatele a nevypoví předběžnou smlouvu. Prodávající se zase stará o to, aby měl kupující skutečný zájem na koupi a nevyplatilo se mu odstoupit od předběžné smlouvy.
Ve většině případů bude záloha lepší jistotou pro obě strany. Je však třeba si uvědomit, že porušení smlouvy bude znamenat větší odpovědnost než v případě platby předem (zde je ukončení spojeno pouze s vrácením dříve vyplacených prostředků).
V případě zálohy se záležitost stává pro stranu, která smlouvu porušuje nebo nedodržuje, problematičtější. Kupující musí vzít v úvahu, že nedodržení ustanovení předběžné smlouvy nebo její porušení bude mít za následek ztrátu práva na vrácení zálohy. Prodávající by zase měl vzít v úvahu, že nedodržení ustanovení nebo porušení smlouvy bude vyžadovat vrácení dvojnásobné částky vkladu. Proto stojí za to pečlivě analyzovat ustanovení předběžné dokumentace a ujistit se, že budeme schopni splnit všechny povinnosti z ní vyplývající.
Je také důležité v ustanoveních smlouvy specifikovat, jakou formu platby v hotovosti platí kupující (záloha nebo záloha). Nejasná definice stavu výhody může být problémem v případě porušení smlouvy. Poté je spor vyřešen u soudu. Účastníci řízení by měli shromáždit důkazy (např. Svědci přítomní při vyjednávání smlouvy). Zjistit, v čem máte pravdu, může být docela časově náročné a výsledek soudního řízení je nejistý. Proto stojí za to se před takovými situacemi chránit a přesně definovat stav výhody v předběžné smlouvě.
