Dne 20. ledna 2022-2023 schválil Seym novelu stavebního zákona a dalších 15 zákonů. Změny zákona mají usnadnit stavební procesy, ale některé z nich jsou dosti kontroverzní. V novelizovaném zákoně bude návrh stavby rozdělen na tři části. V jednom z nich najdeme oznámení o plánovaném termínu stavebních prací, ke kterému by mělo být připojeno vyjádření k přípravě technického návrhu. Co to v praxi znamená pro investora?
Tři části stavebního projektu
Jak jsme již zmínili, novela stavebního zákona rozdělila projekt stavby na tři trvalé části. Je to:
- Návrh umístění pozemku nebo pozemku zobrazující polohu objektu, komunikační systém a informace o oblasti vlivu (PZT).
- Architektonický a konstrukční návrh ukazující prostorové uspořádání, navržená technologická a materiálová řešení (PAB).
- Technické provedení (PT)
Byla to poslední, třetí část stavebního projektu, která vzbudila největší nespokojenost soukromých investorů a analytiků. Nová zákonná ustanovení stanoví, že k oznámení o plánovaném termínu stavebních prací musí být přiloženo prohlášení o přípravě technického návrhu. Jde o dokument, který neovlivňuje proces získání stavebního povolení, ale budete jej muset mít před zahájením investice.
Potřeba vyvinout technický návrh před zahájením investice se může ukázat jako obtíž pro menší investory. Dokument bude obsahovat popis konstrukce spolu s výsledky výpočtů, energetickými charakteristikami a v závislosti na potřebách také výsledky geologických, inženýrských a geotechnických studií podmínek zakládání budovy. Zákonodárce také upřesnil možnost placení dalších studií, které budou v závislosti na potřebách potřeba. Právní specialisté uvádějí, že výraz „v závislosti na potřebách“ formulovaný v novele je velmi nepřesný pojem, což může vést ke vzniku mnoha interpretačních nesrovnalostí.
Dodejme také, že původní návrh novely stavebního zákona předpokládal, že technický návrh (PT) předloží investor při převzetí nemovitosti do užívání. Získání stavebního povolení bylo dosud spojeno pouze s nutností předložit architektonický a stavební návrh a plán rozvoje pozemku nebo pozemek, na kterém bude investice postavena. Potřeba předložit prohlášení o přípravě návrhu stavby s sebou nese složitější formální postup, který musí být dokončen před zahájením stavby.
Technický projekt a připravené stavební projekty
Mezi investory také panují pochybnosti, zda dokončené stavební projekty budou splňovat požadavky nových zákonných ustanovení. Ostatně dokumenty zakoupené před novelou neobsahují technický návrh.
Analytici ujišťují, že dokončené stavební projekty budou do značné míry splňovat nové požadavky stavebního projektu. Náčrt technického návrhu může být novou součástí hotové dokumentace. Stojí za zmínku, že samotný technický návrh musí obsahovat geologickou inženýrskou dokumentaci nebo geotechnické podmínky pro založení stavební konstrukce. Z praktického hlediska není možné, aby byla taková dokumentace zahrnuta do hotových stavebních projektů. Investoři, kteří si již koupili hotové projekty, se pravděpodobně budou muset o tyto formality postarat sami.
Co přesně bude technický návrh obsahovat?
V technickém projektu najdeme výkresovou část a popisnou část. Ve výkresové části budou projekce všech charakteristických úrovní budovy s informacemi o využitelné podlahové ploše obytných prostor. Popisná část se bude skládat z několika prvků, včetně:
- Podrobný popis dispozice stavebního objektu,
- Návrhová a materiálová řešení vnitřních i vnějších stavebních příček,
- Konstrukční a technická instalační řešení,
- Nezbytné podmínky pro používání zařízení zdravotně postiženými osobami,
- Ochranné podmínky a energetická náročnost budovy.
Rovněž bude nutné předložit rozdělení budovy na požární zóny spolu s označením tříd požární odolnosti pro stavební prvky, které tvoří požární přepážky. Bude také požadováno označení vnitřního komunikačního systému oblasti, sítě a instalace inženýrských sítí, konstrukčních a materiálových řešení pro vnější příčky a také základních prvků technického vybavení. Analytici poukazují na skutečnost, že tak vysoký stupeň přesnosti technického návrhu je podobný architektonickému a stavebnímu návrhu.
