Většina investorů kupujících byt v nově postavené budově má možnost zakoupení parkovacího místa v podzemní garáži. Někdy jde dokonce o povinný nákup, ke kterému dochází společně s koupí nemovitosti. Proto stojí za to vědět, co hledat při provádění transakce, a také se seznámit s orientačním rozsahem cen vývojářů.
Koupě bytu od developera znamená vysoké náklady spojené s jeho dokončením. Vypočítejte tyto náklady na kalkulačce renovace a poté pomocí služby Hledání dodavatele na stavebních kalkulačkách budete dostávat nabídky osvědčených společností.
Velikosti parkovacího místa v podzemní garáži
Vlastní poloha v podzemní garáži je velkým komfortem v každodenním životě. Obyvatel nemusí hledat volné parkovací místo ani projíždět většinu svého majetku. Parkovací místo je navíc zabezpečeno proti nepřízni počasí. Do bytu se můžeme dostat suchou nohou, bez ohledu na to, že se za oknem právě objevila nárazová bouře. Proto před nákupem nemovitosti z primárního trhu stojí za to zjistit, co developer poskytuje pro parkování automobilů. Pokud má být v budově postavena podzemní garáž, ujistěte se o velikosti parkovacích míst. Stojí za zmínku, že minimální velikosti těchto pozic jsou jasně definovány stavebními předpisy. Nařízení ministra infrastruktury ze dne 12. dubna 2002 o technických podmínkách budov a jejich umístění stanoví, že:
„Parkovací místa v garáži by měla být nejméně 2,3 m široká a 5,0 m dlouhá, přičemž vzdálenost mezi bokem vozu a zdí nebo sloupem by měla být alespoň 0,5 m.“ Kapitola 10 § 104.
Developer by měl počítat i s prostorem určeným pro pohyb chodců a vozidel. Větší parkovací místo však také znamená vyšší náklady. Ustanovení vyhlášky proto nejsou vždy součástí stavebních projektů. Developer chce vytvořit co nejvíce parkovacích míst, architekt chce uspokojit svého klienta a úředníci pečlivě nerozebírají všechny projektové dokumenty. Proto se někdy stává, že parkovací místo v podzemní garáži je příliš malé a jeho využití (zvláště pokud máme široké auto) se ukazuje jako docela problematické.
Před nákupem se proto ujistěte, jakou velikost bude mít parkovací místo, zda byla v projektu zachována požadovaná rozteč a zda bude využití garáže pro nás pohodlné.
Před nákupem věnujte pozornost vlhkosti
Největší překážkou podzemních garáží je špatně provedená hydroizolace, a tím i zvýšená vlhkost v interiéru. Investoři, kteří si koupí parkovací místo před dokončením celé budovy, nejsou schopni odhalit žádné nedostatky. Pokud si však koupíme parkovací místo ve stávající nemovitosti, měli bychom věnovat pozornost několika problémům.
Nejprve se podívejme na stěny podzemní garáže. Viditelné pruhy by pro nás měly být prvním varovným signálem. Stejně důležité však bude posouzení vjezdu do garáže. Věnujme pozornost celému prostředí, způsobu naklonění kotníku a specifičnosti odvádění dešťové vody. Přímo u východu by měla být bezpečnostní zařízení, která zabrání odtékání dešťové vody. Uvnitř dobře provedené podzemní garáže je také vybudován lineární drenážní systém spolu s instalacemi vybavenými separátorem pro ropné deriváty.
Jak zajistit parkovací místo?
Místo v podzemní garáži je pravidelný prostor, oddělený bílými hraničními pruhy. Tento prostor není ani prostor, ani není součástí samostatné nemovitosti. Proto teoreticky patří do společného prostoru uživatelů dané budovy. Abychom zajistili vlastní parkovací místo, musíme oddělit podzemní garáž od samostatných nebytových prostor (což je garáž). Je to nejpoužívanější a nejsnadnější způsob přiřazení konkrétního místa majiteli. Developer prodává zájemcům samostatné nebytové prostory (nejčastěji na základě spoluvlastnictví). Koupě parkovacího místa je tedy druhem koupě podílu v nekomerčních prostorách. Investor pak má právo využívat samostatné parkovací místo. Tato forma finalizace smlouvy o koupi parkovacího místa v podzemní garáži by měla být zaznamenána v registru pozemků a hypotéky bytu (přesněji ve třetí sekci).
Další, o něco méně často používanou metodou je zřízení věcného břemene pro parkování vozidel. V této situaci bude podzemní garáž i nadále společným majetkem. Konkrétní parkovací místo však bude patřit konkrétnímu bytu (vládnoucí straně). Majitel tohoto bytu bude jediný, kdo bude mít právo nechat auto na daném místě. Zřízení věcného břemene je splatné. Developer může požadovat jednu částku za zřízení věcného břemene nebo vypočítat několik tranší. Zřízení věcného břemene není osobní povahy, ale pozemské povahy. Samotné usnadnění parkování vozidla zůstává přiřazeno ke konkrétní nemovitosti (a ne k jejímu majiteli). Jakmile je byt prodán, práva na parkování vozidla na daném místě jsou automaticky převedena na nového majitele. Majitel nemovitosti však nemá právo parkovací místo dále prodávat. Je přísně přiřazen ke konkrétní nemovitosti a nelze s ním nakládat ve prospěch jiné osoby. Pro někoho to může být docela problém. Je však uklidňující, že vývojář také nemůže odebrat nebo převést věcné břemeno. Zájmy vládnoucí strany (využívající parkovací místo) jsou proto v tomto ohledu dobře chráněny.
Stojí však za to vědět, že v rozhodnutí ze dne 19. května 2004, sp. Zn. I CK 696/03, Nejvyšší soud rozhodl, že nejvhodnější formou pořízení podzemní garáže je nakládat s ní jako se samostatným nebytovým prostorem. Z tohoto důvodu většina vývojářů dává přednost tomuto řešení. Konečné rozhodnutí o formě prodeje parkovacích míst však vždy spočívá na prodejní straně (developerovi). Je to ona, kdo určuje ceny, pravidla a formy prodeje. Investor (kupující) nemá na výběr formy prodeje žádný vliv.
Zajistěte, aby byla podzemní garáž dobře zajištěna
Parkovací místo v podzemní garáži je teoreticky jedním z nejbezpečnějších řešení. Často si nedovedeme představit situaci, kdy by nám někdo mohl ukrást vozidlo z uzavřeného podzemního parkoviště určeného pro obyvatele. K případům krádeží a vloupání do podzemních poloh však někdy dochází. Nejčastěji tomu tak je u špatně zajištěných a neřízených bran. Každý majitel parkovacího místa by měl mít vlastní dálkové ovládání brány. Kromě toho by měla být ztráta dálkového ovladače hlášena stavebnímu konzervátorovi. To by zase mělo vymazat signál ztraceného pilota. Takové praktiky, i když se nepoužívají všude, výrazně zvyšují bezpečnost v podzemních parkovištích.
Máte auto s LPG? Ujistěte se, že můžete využívat podzemní garáž
Polské předpisy nezakazují vjezd automobilům s plynovou instalací do podzemních garáží. Příslušný zákaz však může vydat samotný developer nebo bytové družstvo. Je pravda, že toto je vzácná situace. V současné době je zákaz zaveden pouze v podzemních garážích vybavených neefektivním větráním (nebo bez mechanického větrání). Příliš těsné místnosti umístěné pod úrovní terénu mohou být potenciálně vystaveny ohni v důsledku odpečetění systému LPG. Proto se některé komunity (a někdy i samotný vývojář) rozhodnou zavést vhodný zákaz.
Polské požární předpisy neupravují vjezd vozidel LPG do podzemních garáží. Neexistují také žádné právní důvody pro potlačování řidičů takovýchto aut. Přesto je to často sporný problém, který by měl být zvážen před koupí parkovacího místa.
Kolik stojí parkovací místo v podzemní garáži?
Parkovací místo v podzemních garážích je stále poměrně velkým nákladem. Souvisí to pravděpodobně s vysokou poptávkou po parkovacích místech. Města jsou stále více přeplněná a rodina několika lidí může vlastnit několik aut. Přetížení nadzemních parkovišť láká investory ke koupi parkovacích míst v podzemních garážích. V současné době je obtížné najít jediné parkovací místo, jehož pořizovací cena nepřesahuje 15 000 PLN. Ve většině nově postavených budov se cena za podzemní parkovací místo pohybuje od 20 000 do 40 000 PLN a Varšava je lídrem ve vysokých cenách. Někteří vývojáři také představují o něco dražší návrhy.
Developeři se snaží přilákat potenciální investory atraktivními cenami bydlení. Určitou kompenzací může být vyšší cena za parkovací místo v podzemní garáži. Investoři kupující nový byt jsou stále častěji povinni koupit drahé parkovací místo v podzemním parkovišti. Takové vývojové postupy mohou být eticky diskutabilní, ale jsou plně v souladu s polským právem.
Na některých nových sídlištích je také možné si pronajmout parkovací místo v podzemní garáži. Náklady na pronájem od 100 do 300 PLN (Varšava je opět nejdražší). Někteří majitelé automobilů tento typ řešení v zimní sezóně ochotně používají. Přes léto vyslovují pronájem a využívají venkovní parkovací místa.
