Darování bytu může být velkým důvodem k radosti. Před podepsáním příslušného notářského zápisu a zápisem do katastru nemovitostí a hypotéky však stojí za to rozebrat všechny formální postupy. Díky tomu se budeme moci vyvarovat některých chyb a tím i daňových problémů.
Hledáte osvědčený tým na rekonstrukci vašeho bytu? Klikněte sem, vyplňte formulář a získejte nabídky osvědčených renovačních společností!
Co je darování bytu nebo jiné nemovitosti?
Právní otázky související s darováním jsou uvedeny v občanském zákoníku. ČLÁNEK 888 § 1 stanoví, že:
„Dárcovskou smlouvou se dárce zavazuje poskytnout příjemci bezplatný prospěch na úkor jeho majetku “.
Vidíme tedy, že darování (přepisování majetku) má povahu smlouvy. Jeho podstata spočívá v bezplatném převodu vlastního majetku (např. Finančních prostředků, domu, bytu) na příjemce. Rovněž stojí za zmínku, že darovací listina by měla mít povahu notářského zápisu. Notářský zápis by měl být sepsán za přítomnosti notáře, který žádost samostatně podá finančnímu úřadu příslušnému podle bydliště dárce.
Každá darovací smlouva může obsahovat podmínky, které obviňují příjemce. Teprve po jejich splnění je dar nemovitosti převeden na příjemce.
Trochu jiná je situace v případě dědictví po rodičích. Doporučujeme, abyste se o nich dozvěděli více čtení tohoto článku.
Daň z darování bytu pro nejbližší rodinu
Ukazuje se, že darování nemovitosti nemusí být vůbec bezplatné. Darovací smlouva je právním vztahem, který po vás může vyžadovat platbu daně finančnímu úřadu. Naštěstí dary od rodičů mohou být od této povinnosti osvobozeny. To je uvedeno v čl. 4a zákona o dani z dědictví a darování. V souladu se zákonnými ustanoveními jsou daňové úlevy k dispozici manželovi / manželce, potomkům, předkům, nevlastním dětem, sourozencům, nevlastním otcům a nevlastním matkám dárců. V případě osob patřících do tohoto kruhu mohou být dědické a darovací daně zcela prominuty. Podmínkou je však předložit příslušné informace finančnímu úřadu. Máme na to šest měsíců od podpisu notářského zápisu nebo pravomocného rozhodnutí soudu (což je případ v případě dědictví). Jak jsme již zmínili dříve, dar od rodičů sepsaný formou notářského zápisu oznámí notář sám. Nemusíme se tedy obávat, že by nám z této smlouvy byly účtovány daně.
Dědická a darovací daň pro širší rodinu
Osoby, které nepatří do okruhu nejbližší rodiny dárce nebo zůstavitele, mohou také požádat o osvobození od daně. V jejich případě však musí být splněno několik základních požadavků, aby se na nás daně nevztahovaly. Podle současných ustanovení zákona nebude daň účtována, pokud:
- Je obdarován polským občanem
- Příjemce nemůže být vlastníkem ani spoluvlastníkem jiného bytového domu. Výjimkou jsou situace, kdy příjemce převede vlastnictví majetku na potomky komunou nebo státní pokladnou (darovací smlouvu lze podepsat až po převodu vlastnictví).
- Příjemce nemůže mít právo družstevního nájemce na byt. Nemůže to být ani vlastník družstva, vlastnické právo k obydlí. Pokud tato práva nepřevede na potomky, obec nebo státní pokladnu.
- Příjemce si nemůže pronajmout byt nebo obytnou budovu.
- Příjemce musí žít v prostorách (které jsou předmětem daru) následujících pět let. Jakmile je nemovitost předčasně prodána nebo se změní místo bydliště, může být účtována daň.
- Užitná plocha darovaných prostor nepřesahuje 110 m2.
Tip na darovací smlouvu na byt
Výše uvedené podmínky platí pouze pro příjemce, kteří nepatří do bezprostředního okruhu rodiny. Mohou být použity ve vztahu k příjemcům, kteří nemají pokrevní vazby, např. K manželovi dítěte dárce (snacha, zeť). Darování bytu od rodičů by proto mělo být prováděno pouze pro dítě, obcházet jeho manžela. Tímto způsobem nebude účtována žádná daň za přepsání. Pokud se dárce rozhodne darovat jak své dítě, tak svého manžela, pak druhá strana musí splnit výše uvedené podmínky. Pokud manžel nesplňuje podmínky, je účtována daň z dědictví a darování. V tomto případě nepříbuzný příjemce (snacha, zeť) zaplatí polovinu splatné daně z dědictví a darování, vypočítanou podle dané daňové skupiny.
Jak předat byt nezletilému dítěti?
V případě nezletilého dítěte je darování nemovitosti od rodičů jediným rozumným řešením. Mnoho lidí, kteří chtějí koupit byt svému synovi nebo dceři, se dostane do pasti. Rodiče poskytují dítěti finanční prostředky nutné na koupi bytu. Pak za něj provedou nákup. Je však třeba si uvědomit, že rodič nemůže spravovat finance nezletilého dítěte. K tomu je zapotřebí příslušné rozhodnutí soudu pro rodinu. Rozhodně je proto bezpečnější koupit byt rodičům a poté nemovitost darovat. Darovací smlouva samozřejmě vyžaduje podepsání notářského zápisu, ale je osvobozena od daně (dítě patří do nejbližší příbuzenské skupiny).
Může dárce zajistit svá vlastnická práva?
Možná, a v některých případech dokonce by měl. Dar od rodičů převádí všechna vlastnická práva na dítě. Od okamžiku uzavření smlouvy o notářském zápisu rodič užívá nemovitost bez smlouvy. Někteří dárci se obávají, že se po předání majetku jejich vztah s příjemcem změní. Ostatně nelze vyloučit, že se příjemce dostane do konfliktu s dárcem nebo se rozhodne nemovitost prodat. Po podpisu notářského zápisu ztrácí dárce právo na život, nelze tedy vyloučit hrozbu vystěhování.
Darovací smlouvu lze proto dodatečně zajistit věcným břemenem bytu. Je to oblíbená forma osobního věcného břemene. Vládnoucí subjekt (ve prospěch kterého bylo zřízeno věcné břemeno) získává právo užívat majetek. Tato práva jsou nezcizitelná a doživotní. Osobní věcné břemeno se nedědí, a proto se po smrti dárce stane samo neplatným. Stojí za to dodat, že se jedná o efektivní formu zajištění zájmů dárce, který žije v prostorách daných dítěti. Služebnictví bytu vyžaduje podepsání notářského zápisu. Všechny formální záležitosti však lze vyřídit společně s podpisem darovací smlouvy.
Dar od rodičů versus vyhrazená část
Stojí za to vědět, že dar může vyžadovat výplatu zákonem vyhrazeného podílu dědicům. Po smrti rodičů se darování může stát součástí dědického schématu. K tomu dochází, když ke smrti došlo nejpozději do 10 let od data darování. Dárce však může chránit příjemce před tím, aby musel zaplatit vyhrazený podíl dědicům. Darovací smlouva může obsahovat zvláštní výhradu týkající se osvobození od převodu majetku do dědictví. Tuto rezervaci lze provést jak při podpisu notářské listiny o daru, tak i později.
Na dar od rodičů vyloučených z dědického schématu se nemusí vztahovat vyhrazený podíl. Dědičný režim zahrnuje další zboží nahromaděné zesnulým. Příjemce může mít zákonná práva na část dědictví. Na darování nemovitosti zde nebude brán zřetel, takže to nesníží podíl oprávněného na dědictví. Více o vyhrazené části si můžete přečíst zde.
Přepisování bytu formou daru nebo záchrana nemovitosti závětí?
Darování má několik nepochybných výhod. Nejprve to funguje okamžitě po podepsání notářského zápisu. Příjemce nemusí zahájit soudní spor, jako je tomu v případě závěti. Tímto způsobem lze předejít mnoha rodinným konfliktům.
Další výhodou je možnost vyloučení darů z dědického schématu. Tímto způsobem jsou zájmy příjemce dobře chráněny. Po smrti dárce nemá žádný zákonný dědic důvody žádat o vyhrazený podíl z darovaného bytu.
Náklady na darování bytu
Jedinou významnou nevýhodou daru jsou vyšší náklady na odměnu notáře. Podle nařízení ministra spravedlnosti ze dne 28. června 2004 o maximálních sazbách notářského poplatku nesmí výše poplatku překročit 2 370 PLN. Celkové výdaje také zahrnují 23% DPH z odměny notáře, náklady na soudní poplatek za zápis do katastru nemovitostí a hypotéku (včetně poplatku pro notáře za zaslání žádosti o příslušný vstup soudu). Soudní poplatek je 200 PLN. Mezitím by příprava notářské závěti byla mnohem nižšími náklady. V případě svědecké dokumentace nepřekračují celkové náklady na vyhotovení notářského zápisu 200 PLN.
Zapamatujte si další podrobnosti o dědictví po rodičích, viz zde.
