Stavba domu je investice, která vyžaduje nejen značné finanční náklady, ale také mnoho formalit. Patří sem rozhodnutí o stavebních podmínkách, které někdy může zmařit naše plány a sny.
Pokud plánujete stavbu domu, využijte službu Hledání dodavatele, která je k dispozici na webu Stavební kalkulačky. Po vyplnění krátkého formuláře získáte přístup k nejlepším nabídkám.
Územní plán
Zákon o plánování a územním rozvoji
Pro získání stavebního povolení je také nutné získat rozhodnutí o stavebních podmínkách. Podmínky rozvoje a územního rozvoje jsou specifikovány v zákoně ze dne 27. března 2003 o územním plánování a rozvoji. Soukromé investory by měly zajímat hlavně dva články 60 a 61, které znějí takto:
„Čl. 60. 1. Rozhodnutí o podmínkách vývoje se vydává s výhradou odst. 3, vedoucí obce, starosta nebo prezident města po konzultaci s úřady uvedenými v čl. 53 s 4, a získání ujednání nebo rozhodnutí požadovaných samostatnými ustanoveními.
1a. Umění. 53 s 5b a 5c.
2. (vypuštěno)
3. Rozhodnutí o podmínkách rozvoje v uzavřených oblastech vydává vojvoda.
4. Příprava návrhu rozhodnutí o stanovení podmínek rozvoje je svěřena osobě uvedené v čl. 5, nebo osoba zapsaná v seznamu komory profesní samosprávy architektů, která má stavební kvalifikaci pro navrhování bez omezení v architektonické specializaci nebo stavební kvalifikaci pro navrhování a řízení stavebních prací bez omezení v architektonické specializaci. Také zkontrolujte v tomto článku informace o stavebních podmínkách.
Článek 61. 1. Rozhodnutí o podmínkách vývoje lze vydat pouze tehdy, jsou -li společně splněny následující podmínky:
1) alespoň jeden sousední pozemek přístupný ze stejné veřejné komunikace je vyvinut způsobem, který umožňuje stanovit požadavky na nové budovy z hlediska pokračování funkcí, parametrů, vlastností a ukazatelů rozvoje budov a pozemkových úprav, včetně rozměry a architektonická forma budov, řada budov a intenzita využívání půdy;
2) oblast má přístup k veřejné komunikaci;
3) stávající nebo plánované nástroje, s přihlédnutím k odstavci. 5, je dostačující pro stavební projekt;
4) oblast nevyžaduje souhlas se změnou využívání zemědělské a lesní půdy k nezemědělským a nelesním účelům nebo se na ni vztahuje souhlas získaný při přípravě místních plánů, jejichž platnost podle čl. 67 aktu uvedeného v čl. 88 s 1;
5) rozhodnutí je v souladu s ustanoveními samostatných.
(… )
6. Ministr odpovědný za výstavbu, plánování a územní rozvoj a bydlení stanoví nařízením způsob stanovení požadavků na nové budovy a pozemkové úpravy, pokud neexistuje místní plán.
7. V nařízení uvedeném v odst. 6, musíte zadat požadavky pro určení:
1) stavební linky;
2) velikost plochy budovy ve vztahu k pozemku nebo ploše;
3) šířka přední výšky;
4) výška horního okraje přední elevace, její římsy nebo podkroví;
5) geometrie střechy (úhel sklonu, výška hřebene a rozložení střechy).”
Místní plán územního rozvoje v obci
Rozhodnutí o podmínkách vývoje se vydává na obecním úřadě. Než však budou v rámci naší investice zkontrolovány podmínky rozvoje a územního rozvoje, je nutné si předem ověřit, zda obecní úřad má místní plán územního rozvoje. Pokud takový plán dosud neexistuje, pak bude naše žádost o podmínky vývoje zkontrolována individuálně. Pokud hledáte další informace, čtěte dále tento článek o místním územním plánu.
Náš obytný dům bude zkontrolován z hlediska plochy, jakož i jeho vztahu k ploše pozemku, linii budovy, šířce přední kóty a výšce horní hrany přední kóty. Geometrie střechy je navíc také důležitým aspektem. V některých regionech jsou povoleny pouze svahy střechy s odpovídajícím sklonem. Jak asi uhodnete, platí to hlavně pro místa s velkým sněžením.
Kdo vydává rozhodnutí o podmínkách vývoje?
Žádost o rozvojové podmínky podáváme na obecní úřad, kterému podléhá pozemek určený k investici. Bude ji zkoumat vedoucí obce, starosta nebo prezident města. Rozhodnutí o podmínkách vývoje se vydává po předchozích konzultacích s příslušnými orgány.
Odpověď na otázku, kdo vydává rozhodnutí o podmínkách rozvoje, však není vždy jasná. Pokud se investice týká uzavřené oblasti, pak klíčovou roli hraje vojvoda. Před vydáním rozhodnutí o podmínkách rozvoje investorovi se dříve provádějí činnosti k přípravě návrhu rozhodnutí. Tyto činnosti vykonávají kvalifikované osoby uvedené v článku 60. 4. Může to být osoba, která má stavební kvalifikaci nebo stavební kvalifikaci pro navrhování a řízení stavebních prací. V obou případech specialisté nemohou mít v architektonické specializaci žádná omezení. Pokud hledáte další rady, podívejte se také na tento článek o změnách stavebního zákona.
Stavební podmínky a rozvoj pozemku
Na místní územní plán se vztahuje zákon o územním plánování a rozvoji. Kdo tedy vydá rozhodnutí o podmínkách vývoje, musí předpisy přesně znát. Už víme, jaké podmínky by měly být splněny v případě nových budov, pro které zatím na územním úřadě neexistuje plán územního rozvoje. Pokud však ostatní budovy podléhají místním úpravám, je územní rozhodnutí vydáno neosobně. Přesto je třeba mít na paměti, že musí být splněny všechny uvedené podmínky vývoje, které byly specifikovány v zákoně.
Rozhodnutí o podmínkách vývoje bude vydáno, pokud jsou splněny všechny požadavky:
- Na stejné veřejné komunikaci je zastavěný pozemek, který stanoví požadavky na nové budovy
- Na pozemek je přístup po veřejné komunikaci
- Pozemek je vybaven nebo je naplánována výztuž tak, aby byly splněny podmínky rozvoje ve smyslu stavebního zákona
- Parcela nemusí být přejmenována na nezemědělskou a nelesní parcelu
- Pokud existují zvláštní předpisy upravující podmínky vývoje, musí být také splněny
Územní plán
Žádosti o rozhodnutí o podmínkách vývoje
Vydání rozhodnutí upřesňujícího podmínky vývoje je možné po naší předchozí žádosti. Formulář by měl být adresován prezidentovi města, starostovi nebo správci obce. Aplikace by měla obsahovat všechny osobní údaje a také podrobnosti adresy spiknutí určeného k vývoji. Pokud vás toto téma zajímá, podívejte se také do článku o formalitách souvisejících se stavbou domu.
Další informace se týkají umístění a technických parametrů budovy. Žádost by proto měla obsahovat, zda bude mít budova přístup na veřejnou komunikaci, kde a kolik vstupů na pozemek má být umístěno. V aplikaci musíme odhadnout naši průměrnou spotřebu veřejných služeb (elektřina, voda a stočné).
Bylo vydáno rozhodnutí o stavebních podmínkách
Místní územní plán umožňuje určit, zda je žádost způsobilá k zamítnutí, nebo zda ji lze přijmout. Po kladném zvážení žádosti bude vydáno rozhodnutí. Nejde jen o povolení, ale často o řadu podmínek, které musí investor splnit.
Podmínky vývoje obvykle obsahují informace o povaze investice, kterou můžeme provést. Kromě toho jsou zahrnuty veškeré zvláštní podmínky týkající se technické a komunikační infrastruktury. Nejčastěji podléhají podmínce, kdy je možné vybudovat vjezd z veřejné komunikace na pozemek nebo jak by měly být vypouštěny splašky.
Může se stát, že neobdržíme rozhodnutí o podmínkách vývoje, nebo nám uvedené podmínky nevyhovují. To neznamená, že se musíme vzdát své investice. Proti rozhodnutí je také možné se odvolat u odvolacího soudu místní vlády. Tyto informace jsou součástí rozhodnutí. Odkaz na rozhodnutí vydané obecním úřadem nezaručuje, že splníme naše očekávání. Pouze zvyšuje šance, že bude aplikace zkontrolována jinými nezávislými specialisty.
Nakonec, když držíme rozhodnutí o podmínkách vývoje ve svých rukou, můžeme přistoupit k dalším krokům při realizaci stavby. Tím formality nekončí, protože potřebujete také získat stavební povolení, které tentokrát určují ustanovení obsažená ve stavebním zákoně. Proto je nejlepší před zahájením investice vyřídit všechny formality, aby se později neukázalo, že s plněním jednotlivých podmínek budou četné problémy. To je zvláště důležité, když se právě chystáme koupit stavební pozemek.
Je dobré se poradit s dříve zmíněnými specialisty, kteří připravují návrh rozhodnutí. Jedná se o náklady přibližně 100-200 PLN. Na základě takového projektu a zkušeností odborníka však získáme mnoho cenných informací o plánované výstavbě rodinného domu. Pro někoho je vhodnou informací také skutečnost, že správní řízení týkající se stanovení podmínek rozvoje půdy může být pozastaveno na dobu nejvýše 9 měsíců. Je to užitečné řešení pro lidi, kteří v tuto chvíli nemohou věnovat svoji pozornost problémům souvisejícím s investováním.
