Před koupí bytu máme mnoho možností. Prvním je výběr mezi novými a sekundárními byty na trhu. V posledních desetiletích klesá obliba bytů ve starých panelácích. S tím je pravděpodobně spojeno mnoho výhod plynoucích z nákupu bytů od developerů. Níže uvádíme základní výhody a nevýhody obou těchto řešení.
Před koupí bytu nezapomeňte zvážit náklady na rekonstrukci nebo dokončení. Oba si můžete zdarma spočítat na stavebních kalkulačkách.
Výhody a nevýhody primárního trhu
Byty v nových blocích vznikají na základě nových technologických řešení. To se znatelně promítá do pohodlí jejich používání. Interiéry bytů jsou obvykle velmi snadno uspořádatelné a jejich uspořádání je docela dobře promyšlené. Po koupi nemovitosti stačí, abychom ji řádně dokončili (většina nových bytů je ve stavu developera). Odhaduje se, že náklady na dokončení nového bytu jsou přibližně 1 000 PLN / m2ale náklady se mohou velmi lišit. Stejně jako návratnost investic do bytu po mnoho let. Chcete -li vypočítat, kolik nás to všechno bude stát, stojí za to použít web profit.pl a vypočítat si to sami.
Další výhodou nové výstavby je moderní infrastruktura okolí. Kolem nových bloků vyrůstají moderní garáže, obchody a hřiště. Okolní oblast často vypadá mnohem lépe, než když je obklopena velkými deskovými bloky. Některá nově vybudovaná sídliště jsou navíc uzavřena, což zvyšuje bezpečnost obyvatel a zvyšuje kvalitu jejich života. Existuje také názor, že většina sídlišť nových paneláků (i těch, které nejsou oplocené) jsou mnohem bezpečnější než okolí panelových domů. Záleží samozřejmě na umístění, ale s přihlédnutím k běžně používanému monitorování uvnitř brány a neustále přítomné bezpečnosti si lze bezpečnější panství jen těžko představit.
Důležitý je také elegantní vzhled schodišť, které se nepodobají těm ze starých, často poškozených budov. Funkční výtahy a elegantní prostředí dělají bydlení v nových budovách mnohem příjemnějším. Je také výhodné pro investory, kteří plánují pronajmout svůj nový byt. Efektivní prostředí a nové uspořádání interiéru jistě zvýší cenu pronájmu bytu.
Je také třeba připomenout, že investoři kupující nemovitosti na primárním trhu nemusí platit daň z transakcí občanského práva (jak je tomu u nemovitostí na sekundárním trhu). Hodnota této daně odpovídá 2% hodnoty nemovitosti. V praxi však musí platit DPH (zahrnuto v ceně bytu), což znamená, že skutečný odvod pro stát je mnohem vyšší než v případě sekundárního trhu.
Další výhodou je skutečnost, že na nové byty se vztahuje několikaletá záruční doba. Všechny nedostatky a nedostatky v bytě, které nebyly způsobeny nesprávným používáním, musí opravit developer. Pro investora to bude další jistota zaručující, že v budoucnu nebude čelit žádným nepředvídaným výdajům. Na tomto místě stojí za zmínku i malé poplatky spojené s provozem budovy. Nové bloky nebudou mnoho let vyžadovat renovaci, což se promítne do znatelného snížení příspěvků do fondů obnovy. Moderní konstrukční řešení také snižují náklady na vytápění.
Jedinou významnou nevýhodou tohoto řešení je cena nemovitosti. Byty v nových panelových domech jsou stále dražší než ty na sekundárním trhu. Za stejné peníze můžeme koupit větší, užívanou nemovitost, která bude navíc umístěna blíže centru města. Pro některé investory může být nevýhodou také potřeba čekat na byt. Vývojáři se snaží shromáždit kupující před dokončením celého bloku. Proto mnoho investorů vidí svůj byt pouze v designu. Někdy musíte na dokončení transakce a stěhování do bytu počkat až několik let.
Aftermarket výhody a nevýhody
Sekundární trh je často spojován se šedými bloky z velkých panelů. Obraz starých a nevzhledných sídlišť však nemá vždy skutečné opodstatnění. Stále více starých sídlišť modernizuje infrastrukturu a izolované bloky získávají estetický vzhled.
Další výhodou ve prospěch sekundárního trhu je obvykle dobré umístění. Většina starých bloků se nachází v blízkosti centrálních bodů měst. Jejich charakteristickým rysem je obvykle dobře rozvinutá infrastruktura a odpovídající dopravní spojení se zbytkem města.
Bohužel, kvalita bydlení může zanechat mnoho požadavků. Mnoho nemovitostí ze sekundárního trhu vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. V případě nových bytů nemáme s odhadem nákladů na tyto práce větší problémy. Renovace obsazené nemovitosti je však téměř vždy spojena s dříve nepředvídanými výdaji. Počáteční odhad nákladů investora se může od skutečné částky lišit až o 30 - 40%. Náklady na rekonstrukci starého bytu lze samozřejmě vypočítat také na Stavebních kalkulačkách (kliknutím sem vypočítáte náklady na rekonstrukci zdarma), ale vždy existuje riziko, že během renovace koupelny bude nutné vyměnit například celé instalatérské práce nebo dodatečné práce na sušení vlhkých stěn. To je docela velká nepříjemnost, které stojí za to věnovat zvláštní pozornost.
Další nevýhodou, která potenciální investory odrazuje, je ošklivý a neefektivní vzhled okolí. Šedá schodiště, žádná náměstí, hřiště nebo dokonce žádný výtah ve čtyřúrovňovém panelovém domě jsou bohužel samozřejmostí. Další nevýhodou je nedostatek odpovídajících krytých parkovišť. Většina obyvatel je nucena nechat svá vozidla venku. Samozřejmě lze jen vážně uvažovat o zabezpečení oblasti.
Významným problémem bytů sekundárního trhu (zejména v bytových domech postavených před rokem 1990) je neustálé uspořádání místností. Rekonstrukce tohoto typu nemovitosti může být velmi obtížná. Většinu zdí v nenápadných bytech nelze přesouvat ani bourat. V důsledku toho nemůžeme změnit rozložení pokojů a příliš stísněné a úzké chodby jsou velkým problémem při používání. Před koupí nemovitosti ze sekundárního trhu si proto musíte pečlivě prostudovat její stav, promyslet možnosti rekonstrukce a podívat se do okolí.
Porovnání nákladů na dokončení bytu a nákladů na rekonstrukci
Jak bylo uvedeno výše, byty z primárního trhu obvykle vyžadují kompletní dokončení. Jsou ve standardu vývojáře, což znamená, že stále musíme investovat do dokončování podlah, malování stěn, vybavení koupelen a kuchyní, dokončování sanitárních instalací a nákup základního vybavení. Přibližné náklady na dokončení typického bytu jsou asi 1 000 PLN / m2ale více podrobností o tom najdete v tomto článku.
U bytů ze sekundárního trhu musíme zase posoudit rozsah renovace sami. Ve většině případů však bude možné využít stávající infrastrukturu. Náklady na rekonstrukci jsou téměř vždy nižší než náklady na dokončení bytu v developerském standardu. Jedinou výjimkou jsou staré byty, které jsou ve velmi špatném stavu. Potřeba vysušit zdi, odstranit houby, vyměnit okna nebo renovovat celou elektrickou a sanitární instalaci může výrazně zvýšit náklady na celý projekt. Taková situace je však vzácná. V drtivé většině případů jsou náklady na rekonstrukci starého bytu nižší než náklady na dokončení nového bytu v developerském standardu. Podrobnosti o nákladech spojených s komplexní rekonstrukcí užívaného bytu najdete v tomto článku.
Které nové byty jsou nejoblíbenější?
Mezi investory jsou již několik let nejoblíbenější dvoupokojové byty o rozloze nepřesahující 50 m2. Toto je nákladově nejefektivnější řešení. Dva oddělené pokoje mohou zvýšit cenu pronájmu nebo umožnit bydlení rodině s dítětem. Je to také dobré řešení v akademických městech. Mnoho mladých pronajímatelů žije v jedné místnosti a pronajímá si další. Tímto způsobem dostává prostředky na nájem a vlastní základní výdaje.
Studio apartmány jsou o něco méně populární. Souvisí to s jejich nižší funkčností. Jednolůžkový pokoj není pro rodinu s dětmi to nejlepší řešení a nepřináší tolik příjmů z pronájmu. Výše zmíněné dvoupokojové byty jsou mnohem funkčnější a oblíbenější. Zajímavé je, že jejich velikost může být jen o málo větší. 2 místnosti jsou napěchovány vývojáři na relativně malé ploše. Díky tomu není 2pokojový byt o moc dražší než garsoniéra. Pro tří nebo čtyřčlennou rodinu to však může být velmi těsné …
Investoři mají také zájem o 3pokojové byty. Jejich pořízení však obnáší mnohem větší náklady než v případě garsonek a dvoupokojových bytů. Investoři bez adekvátního kapitálu musí mít alespoň 20% vlastního příspěvku. Vyšší je také výše jejich úvěrového závazku. Vyšší cena bytu může být také spojena se zvýšením výše bonity. To je zase omezení pro určitou skupinu potenciálních investorů. Třípokojový byt je pro investora velmi komfortním řešením, ale ne každý si ho může dovolit.
Nejméně oblíbené jsou 4 a 5-pokojové byty a byty. Jedná se o zdaleka nejdražší možnost, jejíž náklady jsou pro mnohé investory dost odstrašující. V současné době developeři rezignují na výstavbu větších bytů a bytových domů. Mnoho velkých bytů v panelových domech, které jsou několik let staré, stále nenašly své kupce. Při nákupu tohoto typu nemovitosti proto můžeme počítat s atraktivními cenovými slevami a výsadami. V mnoha případech je investor schopen vyjednat velmi atraktivní cenu za metr čtvereční2 nemovitost. Při koupi bytového domu můžete někdy vyjednat další parkovací místo nebo prostornou terasu. Bohužel pořizovací náklady největších bytů často stojí miliony dolarů. Je to luxus, který si může dovolit jen malá skupina investorů.
Proč nová výstavba vítězí nad starými bloky?
Na tuto otázku je těžké jednoznačně odpovědět. Důvodů je pravděpodobně mnoho. Tím nejdůležitějším se však jeví vyšší standard a komfort bydlení. Elegantní sídliště jsou lákavější než staré paneláky z betonu. Díky moderní infrastruktuře je bydlení v nových bytech pohodlnější a bezpečnější. Vyšší komfort bydlení se také promítá do citelného zdražení pronájmu bytu. Pro mnoho investorů je to správný způsob, jak investovat svůj kapitál.
Nepochybnou výhodou je také program MdM - Mieszkanie dla Młodych, v rámci kterého jsou spolufinancovány pouze nové byty v developerském standardu.
Mezitím byty na sekundárním trhu stárnou. Mnoho z nich jsou byty v panelových domech. Životaschopnost těchto struktur je předmětem sporů mezi mnoha odborníky. Někteří věří, že bloky z velkých desek vydrží několik desítek let, zatímco jiní tvrdí, že těmto strukturám hrozí zřícení. Nejistý technický stav takovýchto zařízení rozhodně nepovzbuzuje potenciální investory, kteří se stále více přiklánějí k developerským bytům.
