Odhaduje se, že v Polsku je přibližně 5 milionů bytových komunit. Její členové bohužel vždy nevědí, jaká jsou jejich práva a jaké povinnosti mají. Představujeme top 10 faktů, které by měl vědět každý člen bytové komunity.
Pokud plánujete renovaci nebo dokončování interiéru, použijte službu Hledat dodavatele, která je k dispozici na webu Stavební kalkulačky. Po vyplnění krátkého formuláře získáte přístup k nejlepším nabídkám.
Rezidenční komunita - základní informace
1. Kdy je založeno bytové společenství?
Mnoho lidí se ptá, kdy vzniká komunita bydlení, respektive - od kdy se o ní dá mluvit? Ukazuje se, že podle zákona (zákon o bytových družstvech) se společenství zakládá automaticky, to znamená, když je koupen první byt v dané budově od developera. Do pořízení dalších bytů tedy komunitu tvoří jedna osoba (nebo dvě osoby, pokud je v bytě více vlastníků).
Komunity se dělí na malé a velké. Malé bytové společenství zahrnuje budovy až se 7 byty. Velké kondominium je nad těmito 7 prostory. Na tom závisí způsob správy komunity.
2. Zákon o bytových komunitách - právní základ
Základním ustanovením upravujícím principy fungování bytového družstva je zákon o vlastnictví bytů z 24. června 1994. Právě on zavedl pojem bytové družstvo, proto se někdy objevuje i název zákon o bytových družstvech, ačkoli v zásadě je to nesprávné.
Zákon o bytových družstvech byl vypracován kvůli tomu, že na počátku devadesátých let se trh realitních developerů začal intenzivně rozvíjet a družstevní hnutí poněkud ztratilo na významu. Proto se objevily právní předpisy, které rozvíjely ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou obsažena v občanském zákoníku. Malé komunity zatím fungují na základě ustanovení občanského zákoníku, a nikoli zákona o vlastnictví prostor (zákon o bytových komunitách). Podle předpisů nemá bytové družstvo takovou věc jako právní subjektivitu.
3. Rada bytového společenství
Jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, která majitelé nemovitostí dělají, je určení způsobu správy majetku. To znamená, že musí být jmenována rada bytového společenství. Malé bytové družstvo, tj. Takové, které má méně než 7 členů, nemusí jmenovat správní radu - pouze velké jsou ze zákona povinny (zákon o bytových družstvech).
Rada bytového společenství by měla sestávat ze zástupců vlastníků prostor. Vytvoření správní rady však nemusí nutně znamenat žádnou kontrolu nad majetkem, protože většina důležitých rozhodnutí se koná na setkání komunity. Rada bytového družstva může být zvolena hlasováním nebo mohou být lidé ochotní se jí zúčastnit.
4. Rezidenční komunita - správce zvenčí
Velká část větších bytových komunit se rozhodne svěřit správu specializovaným společnostem. Pak není nutné svolávat představenstvo. Externí správce je dobrým řešením, protože na něj můžete delegovat mnoho důležitých úkolů, pro které členové komunity často nemají kompetence - například účetnictví nebo zastoupení v bance.
Správce je také zodpovědný za informování obyvatel o schůzkách, stejně jako o odečtech měřidel nebo renovačních pracích. O rozsahu činnosti správy mohou rozhodnout předpisy bytového družstva. Samozřejmě to také neznamená ztrátu kontroly nad majetkem. Dále o všech nejdůležitějších aspektech rozhodují členové komunity při hlasování na schůzích. Pokud hledáte další rady, podívejte se také tento článek k zákonu o bytových družstvech.
Rezidenční komunita - práva členů komunity
5. Rada bytové komunity a rozhodování o důležitých věcech
Správní rada komunity není schopna rozhodovat o důležitých věcech, které jsou v zákoně definovány tak, že jdou nad rámec činností každodenního řízení. Vyžadují písemný souhlas vlastníků - usnesení bytového společenství. Takový dokument je také plnou mocí představenstva k uzavírání smluv a jednání jménem komunity.
Následující činnosti jsou považovány za činnosti nad rámec každodenní správy nemovitostí:
- stanovení odměny za správu bytového společenství,
- přijetí ročního ekonomického plánu,
- stanovení výše poplatků,
- udělení souhlasu s rekonstrukcí,
- udělení souhlasu se změnou výše akcií,
- rozdělení společného majetku,
- akvizice nemovitosti,
- podání žaloby,
- rozdělení společné pozemkové části.
6. Rezidenční komunita a výhody plynoucí z výnosů
Někdy přináší bytové družstvo výhody, například výnosy za umístění reklamního banneru na zeď nebo umístění fotovoltaických panelů. Abychom je mohli přidělit něčemu konkrétnímu, je nutné hlasovat a usnesení bytového společenství. Lze ji přesunout na úhradu provozních nákladů nebo na platbu doplňkových služeb (úklid, účetnictví). Přebytek může být rozdělen mezi členy komunity.
7. Rezidenční komunita - svolávání schůzí a hlasování
Každý člen bytového společenství má možnost svolat schůzku. Zákon o bytových družstvech stanoví, že schůze by se měla konat nejméně jednou ročně, a pokud to rada neudělá, může ji svolat kterýkoli vlastník bytu.
Na schůzích se hlasuje o důležitých otázkách a každé setkání by mělo skončit usnesením bytového společenství, které obsahuje to, o čem se hlasovalo. Malé bytové společenství se řídí pravidly stanovenými v občanském zákoníku. Podle nich je jednomyslnost nutná k výkonu činností přesahujících rámec každodenního řízení. V případě jeho nepřítomnosti se každý vlastník může obrátit na soud s případem řešení sporu.
Velké komunity rozhodují hlasováním. Nejde však o prostou většinu hlasů. V tomto případě se vypočítá na základě akcií - čím více majetku někdo vlastní, tím důležitější je jeho hlas. Každý byt má 1 hlas - to znamená, že pokud je více spoluvlastníků, mohou odevzdat pouze jeden hlas.
Rezidenční komunita - závazky komunity a jejích členů
8. Bytové družstvo a finanční závazky členů
Primární zodpovědností každého pronajímatele je nést náklady spojené s udržováním budovy v dobrém stavu. Jedná se především o poplatky za veřejné služby, jakož i za likvidaci odpadu a za provedení nezbytných oprav.
Člen bytového společenství musí také zaplatit opravy a průběžnou údržbu, pojištění, daně a úklid společných prostor. Pravidla bytového společenství mohou také stanovit nutnost platit příspěvky na odměny členů správní rady nebo správce. Výši těchto příspěvků by měly regulovat předpisy bytového společenství. Rozhoduje se hlasováním a usnesení bytového společenství by mělo být předloženo všem členům.
9. Povinnosti Společenství - sdílení bytu
Jednou z nejdůležitějších povinností členů komunity je nutnost zajistit ubytování v určitých situacích. Jsou to takové situace jako:
- revize (instalace plynu nebo komínů a ventilace),
- kontrolní měřiče,
- renovační práce a nezbytné údržbářské práce.
Každý vlastník je povinen dát byt k dispozici pro instalaci nových instalací (plyn, voda nebo elektřina). To je někdy nepříjemné, protože to často znamená potřebu srazit dlaždice nebo zničit zeď, ale taková povinnost je nejčastěji stanovena předpisy bytového společenství.
10. Bytové družstvo a problémový nájemce
Je také povinností každého člena komunity udržovat pořádek a mír a dodržovat zákony, a to jak ve svých bytech, tak ve společných prostorách. Pokud některý z pronajímatelů hrubě nebo trvale překračuje tato pravidla nebo je v prodlení s placením poplatků po delší dobu, má obec právo nájemce vystěhovat.
Jak je to možné? Komunita má právo na to, aby problémový vlastník prodal nemovitost formou aukce. K tomu je však nezbytný soudní proces, který obvykle trvá poměrně dlouho.
