Koupě bytu k pronájmu se stává stále oblíbenější formou kapitálových investic. Příjmy z pronájmu jsou v dnešní době výnosnější než bankovní vklady a spořicí účty. Přesto musíme mít na paměti, že koupě bytu k pronájmu je vysoce riziková investice. K pořizovacím nákladům je nutné přičíst náklady na dokončení bytu a jeho následnou rekonstrukci i nepředvídané výdaje. Abyste si mohli bezpečně pronajmout byt, musíte se na něj řádně připravit a posoudit rozsah potenciálních hrozeb.
Pokud byste chtěli vypočítat, kolik můžete získat koupí bytu k pronájmu, klikněte na tento odkaz a vypočítejte to v námi doporučeném nástroji.
Správný plán je zárukou úspěchu?
Základem by mělo být vypracování dobrého investičního plánu - čím podrobnější, tím lepší. Definujme v něm stav našeho kapitálu, který můžeme utratit na koupi bytu. V případě potřeby se seznámíme s nabídkami půjček a vybereme si možnost, která je pro vás nejlepší. Stojí za připomenutí, že lidé, kteří jsou mladší 35 let, mohou využít zvýhodněných odpočtů z vládního programu „Byt pro mladé“.
Vytvoření ekonomické simulace je také velmi důležitou fází plánování. Investor musí vzít v úvahu předpokládaný příjem, ale také náklady na rekonstrukci nebo případnou platbu nájemného. Koupě bytu k pronájmu nemusí být neustále zisková. Stojí za to připravit se na situaci, ve které nemáme nájemníky a musíme si pokrýt všechny výdaje sami. To vyvolává potřebu mít určitou finanční rezervu. Jinak se může stát, že nás nepředvídaná náhodná situace donutí byt rychle prodat.
Vhodný byt k pronájmu
Ziskovost pronájmu závisí do značné míry na specifikách našeho bytu. Pokud je správně umístěný a dobře vybavený, pak můžeme počítat s vyššími zisky z pronájmu. Před nákupem se vyplatí být trpěliví a hledat atraktivní nabídku. Mnoho investorů hledá vhodný byt mnoho měsíců. Kombinace atraktivní kupní ceny, dobré polohy a dobrého stavu bytu nám zajistí nejvyšší zisky a sníží investiční riziko. Musíme si však být vědomi toho, že takovéto akce budou od nás vyžadovat čas a trpělivost.
Kupujeme byt mnohem rychleji pomocí služeb realitní kanceláře. Agentury mají širokou základnu nabídek, mohou pomoci při vyjednávání o ceně a označit nejatraktivnější nabídky. Jejich provize je však poměrně vysoká a zvyšuje celkové náklady na investici.
Kapitál aneb jak financovat koupi bytu k pronájmu
To platí pro lidi, kteří nemají potřebnou částku vlastní hotovosti a potřebují hypoteční úvěr (pro tento typ investice nejvýhodnější). Na začátku by měly být porovnány různé bankovní nabídky.
Bude dobré využít pomoc finančního zprostředkovatele, který by nám měl ukázat nejlepší řešení. Stojí za připomenutí, že odměny finančního zprostředkovatele platí v plné výši banky. Sami za jeho služby nemusíme platit ani jeden zlotý. Před podpisem smlouvy o hypotéce si uděláme další investiční simulaci a ujistíme se, že splácení splátek pro nás nebude příliš velkou zátěží. Nedostatečné výpočty provedené v této fázi mohou být spojeny s pozdějšími investičními problémy.
Koupě bytu k pronájmu a dodatečné náklady
Koupě bytu vyžaduje splnění mnoha formalit a zaplacení základních poplatků. Stojí za to zvážit to v našem investičním plánu. Základ zde bude:
- daňové náklady
- notářský plat
- získání výpisu z notářského zápisu
- soudní poplatek za vytvoření výpisu z katastru nemovitostí a hypotéky
- vstup na hypotéku a odměna odhadce
Nezbytnou investicí bude také pojištění domácnosti. To je důležité nejen kvůli formalitám souvisejícím s bankou. Pojištění domácnosti snižuje naše investiční riziko a zdá se, že je to velmi rozumný krok.
Mnoho bytů vyžaduje rekonstrukci nebo dokončení. Ceny tohoto projektu mohou dodatečně zvýšit náklady na celou investici. Pokud chceme minimalizovat riziko, bude dobré provést odhad nákladů na renovaci s přihlédnutím k minimálně 10 procentům finanční zásoby.
Pronájem bytu
Než najdeme nájemce, musíme se seznámit s aktuálními zákonnými požadavky a aktuální situací na trhu. Čím lépe se na toto úsilí připravíme, tím méně chyb uděláme. Nalezení vhodného nájemce nám může trvat až několik měsíců. Nejde však o aktivitu, se kterou byste měli spěchat.
Doporučené notebooky - zkontrolujte ceny!
Jakmile najdeme nájemce, měli bychom s ním podepsat smlouvu a vyřešit otázku daní. Transparentní a dobře připravená smlouva nás může zachránit před mnoha problémy souvisejícími s nájemníky. Pokud chceme dodatečně snížit riziko, přemýšlejme o zavedení vkladu a omezení doby platnosti smlouvy. Nejběžnější jsou roční smlouvy s výpovědní lhůtou jeden nebo dva měsíce. 30denní výpovědní lhůta je dobrým zajištěním jak pro pronajímatele, tak pro nájemce bytu.
Za pronájem bytu zaplatíme paušální daň 8,5%. To platí pouze pro soukromé osoby, pokud pronajmeme byt v rámci podnikatelské činnosti, nevyhneme se paušálu 19% ani sazbám 18 a 32% (podle toho, jak vypořádáme všechny naše provozní výnosy).
Je nákup k pronájmu výnosný?
Koupě bytu k pronájmu může být mnohem výnosnější než investice do bankovních vkladů. Stojí za to si uvědomit, že příprava takové investice bude velmi časově náročná. Základem je také uznání trhu a optimální plánování každého kroku. Koupě bytu k pronájmu je dlouhodobá investice, která se vyplatí až po mnoha letech. Musíme si být vědomi toho, že nás v příštích letech něco překvapí. Základem je tedy zanechat finanční rezervu, která nám zajistí investice v obtížných situacích. V některých měsících se investice vyplatí, ale (zejména na začátku) budou také měsíce, kdy bude naše rozvaha nulová nebo dokonce záporná. V této situaci může nedostatek finanční rezervy zvýšit riziko selhání.
V následujících letech můžeme počítat se zvýšením hodnoty majetku. Je však také vhodné vzít v úvahu skutečnost, že vývoj trhu s pronájmy nás může přinutit snížit cenu pronájmu. V tuto chvíli se naše investice stane méně výnosnou.
Jak vidíme, je velmi obtížné odhadnout ziskovost koupě bytu k pronájmu. Pokud se však na to dobře připravíme a budeme mít alespoň 20% vlastního příspěvku, pak se nákup bytu k pronájmu může ukázat jako volské oko. Vyplatí se však pečlivě naplánovat všechny investiční fáze, provést individuální výpočty a zhodnotit rozsah finančního rizika na vlastní pěst.
