Odhaduje se, že téměř 600 000 polských rodin splácí své hypoteční úvěry ve švýcarských francích. Někteří dlužníci zvažují prodej bytu a zbavení se hypotéky. Ale je to možné? Povolují to banky? Ukazuje se, že ano.
Chcete zjistit, jaké jsou skutečné náklady vaší hypotéky? Použijte nezávislou kalkulačku, která je k dispozici zde.
Jak je to vlastně s hypotékou ve francích?
Půjčky na švýcarský frank vzbuzují velké emoce. Většina půjček v cizí měně byla získána, když se kurz CHF pohyboval kolem 2,20 - 2,50 PLN. Aktuální směnný kurz švýcarského franku je nižší než 5 PLN, což znamená, že se hodnota hypotečního dluhu věřitele zdvojnásobila. Současně klesaly úrokové sazby (nižší úrokové sazby), takže se výše měsíčních splátek úměrně nezvyšovala.
Jako příklad si vezměme rodinu Kowalských, která si v roce 2008 vzala úvěr na bydlení na 100% hodnoty bytu (v hodnotě 350 000 PLN). V té době byla marže přibližně 1%a poměr LIBOR CHF 3M byl přibližně 2,65 procenta. Výše splátky půjčky pro rodinu Kowalska byla relativně nízká (přibližně 1 600 PLN). Alternativní splátka hypotéky v polské měně tehdy činila asi 2 200 PLN.
Půjčky na švýcarský frank byly v privilegovaném postavení do roku 2013. V té době byla výše splátek půjček ve švýcarských francích a zlotých vyrovnána. Až dosud úrokové sazby výrazně klesaly, díky čemuž se půjčky na švýcarský frank stále vyznačují nízkou úrovní splátek. Největším problémem je však výše neuhrazeného závazku. Naše příkladná rodina Kowalských na 8 let placené splátky v celkové hodnotě kolem 170 000 PLN. Hypotéka je však stále účtována v přepočtu na původní měnu přibližně 530 tisíc PLN. Předpokládejme dokonce, že hodnota majetku zůstala konstantní na 350 000 PLN. V této situaci se rodina Kowalských s největší pravděpodobností nerozhodne byt prodat. Za tento projekt by si musela připlatit asi 180 000 zlotých z vlastní kapsy.
Víš, že…V závislosti na úvěrovém poradci mohou být náklady na půjčku ve stejné bance vyšší nebo nižší dokonce o několik tisíc zlotých? Proto stojí za to porovnat podmínky alespoň několika poradců. Doporučujeme vyplněním krátkého formuláře na našem webu - na jeho základě vás budeme kontaktovat s velmi spolehlivým zprostředkovatelem úvěru, který nabízí výhodná řešení v mnoha bankách.
Šek!Půjčku v cizí měně si dnes mohou vzít pouze lidé, kteří vydělávají v zahraničí (více na toto téma můžete zjistit z tohoto článku). V důsledku toho nejsou polští dlužníci na jedné straně vystaveni měnovým výkyvům, ale na druhé straně již nemají přístup k úvěrům v cizí měně, u nichž je pohyblivá část úrokové sazby velmi nízká.
Horší je však situace pro ty, kteří si vzali půjčku ve francích a z nějakého důvodu by chtěli půjčku splatit dříve nebo nemovitost prodat. Prodej nemovitosti zastavené v CHF je samozřejmě možný, ale ziskovost transakce je někdy velmi diskutabilní.
Souhlasí banky s prodejem bytu zastaveného franky?
Věřitelem hypotéky je banka a záleží na něm, zda bude prodej bytu vůbec možný. Naštěstí většina bank (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) umožňuje prodej nemovitostí. Některé instituce (například Alior Bank a Bank Zachodni WBK) si vyhrazují právo individuálního rozhodnutí. V tomto případě analýza pokrývá hodnotu nemovitosti, finanční situaci potenciálního kupce bytu a také hodnotu hypotečního dluhu.
Jen málo bank odmítá možnost prodeje bytu založeného na franky předem, čímž je závislý pouze na splacení celého dluhu.
Jak prodat zadlužený byt?
Prodat byt zatížený půjčkami švýcarských franků není zrovna nejjednodušší. Najít kupujícího může být docela časově náročné. Proto je v mnoha případech prodávající nucen prodat byt mírně pod jeho tržní hodnotou.
Na začátku musíme zajistit, aby věřitel umožnil prodej zadluženého bydlení a umožnil postoupení hypotečních úvěrů. Ve většině případů s tím nebude velký problém.
Doporučené notebooky - zkontrolujte ceny!
Mnohem důležitější bude prohlášení banky o hodnotě neuhrazeného závazku a možnosti smazání hypotéky. Věřitel musí uvést hodnotu hypotéky, výši provize za předčasné splacení dluhu. Prohlášení musí také obsahovat číslo bankovního účtu pro úhradu pohledávek a také příslib (potvrzení, že po zaplacení závazku může být hypotéka vymazána z registru pozemků a hypoték). V případě hypotéky ve francích bude také důležité převést CHF na PLN. Aktuální kurz musí být uveden v bankovním dopise. Můžete získat další informace o tom, jak splatit hypotéku dříve V tomto článku.
Na vystavení takového prohlášení bankami můžeme čekat až několik týdnů. Jeho cena by neměla překročit 100 PLN.
S kupujícím bytu podepisujeme notářskou smlouvu
Prodej může probíhat dvěma způsoby. První je podepsat předprodejní smlouvu. Na jejím základě provede kupující příslušnou zálohu na účet prodávajícího. Nejčastěji je jeho hodnota použita na splacení hypotečního úvěru.Prodávající zaplatí hypotéku a vymaže ji z katastru nemovitostí a hypotéky. Později je podepsána smlouva o koupi a prodeji nemovitosti. Kupující zaplatí chybějící částku na bankovní účet uvedený prodávajícím.
V praxi bude s touto formou transakce souhlasit jen málo kupujících. Pro kupujícího bude postoupení půjčky a její nezávislé splacení bezpečnějším řešením. Za tímto účelem bude vyžadován souhlas banky s postoupením a podpisem řádně formulované kupní a prodejní smlouvy. Po sepsání notářského zápisu převede kupující prostředky ve dvou částech.
První část jde prodávajícímu, druhá je převedena na bankovní účet a kryje hodnotu hypotéky.
Půjčky na švýcarský frank bohužel často vytvářejí bizarní situaci, kdy výše dluhu přesahuje skutečnou hodnotu nemovitosti. V této situaci potenciální prodávající neobdrží žádné výnosy z prodeje a někdy bude muset zaplatit navíc, aby splatil hypotéku. Takový prodej nemá žádné ekonomické opodstatnění, a proto zůstává v oblasti teoretických úvah.
Hypotéka a její výmaz z katastru nemovitostí
Jak víte, hypoteční úvěry obdrží záznam v registru pozemků a hypoték. Po splacení dluhu se však záznam automaticky nevymaže. Vlastník nemovitosti musí provést speciální výmaz z registru pozemků a hypoték. Pokud byl nárok plně vyřízen, neměl by být smazání příliš velkým problémem. Pronajímatel musí od banky obdržet prohlášení o splacení dluhu a souhlas se zrušením hypotéky. Poté musíte podat příslušnou žádost k soudu pro registraci pozemků a hypoték. Soud žádost do 1 až 2 měsíců posoudí a poté vydá rozhodnutí. Pozitivní rozhodnutí má za následek odstranění hypotéky z katastru nemovitostí a hypotéky. Poplatek za odstranění hypotéky je přibližně 100 PLN.
Alternativní vývoj - převod hypotéky a prodej bytu
Někteří dlužníci považují za výhodné převést hypotéku na jinou nemovitost. Důležité je, že dlužník nemusí být jeho vlastníkem. Je možné převést hypotéku na nemovitost rodinných příslušníků (např. Rodičů). Hypotéku lze převést pouze se souhlasem věřitele a všech vlastníků nemovitosti. Banka posoudí technický stav „nové“ budovy, určí její tržní hodnotu a vypočítá hodnotu jejího zajištění. Hypotéka se převádí na jinou budovu, ale věřitel musí půjčku stále splatit. Jediným rozdílem je, že byt již není zatížen a věřitel jej může snadno prodat za tržní ceny.
