Koupě bytu pomocí hypotečního úvěru často vyvolává negativní emoce. Někteří investoři takové nabídky prodeje předem odmítají. Je však opravdu čeho se bát? Je nákup zadluženého bytu pro investora tak nebezpečný? Ukázalo se, že ne. V níže uvedeném článku proto popíšeme, jak koupit byt na hypotéku a jak se na celý projekt připravit.
Stojí za připomenutí, že při koupi bytu musíte mít na paměti náklady na jeho rekonstrukci. Vždy je můžete vypočítat na kalkulačkách dostupných na tomto odkazu.
Prověřujeme registr pozemků a hypoték
Analýza registru pozemků a hypoték je základem, na který bychom měli pamatovat před koupí bytu. Zaměřme se na třetí a čtvrtou kapitolu. Kapitola třetí by měla být zcela prázdná. Toto je místo pro zadání omezení pro prostory (např. Zahájení vymáhání soudního exekutora). Pokud si při procházení knihy všimneme takových záznamů, pak bude rozumné odstoupit od koupě bytu.
Kapitola čtvrtá se zabývá poplatky za hypotéku. Najdeme tam podrobnosti o bance, která půjčku poskytuje, a také výši hypotečního dluhu. Pro potenciálního kupce to budou užitečné znalosti, které naznačí, zda má cenu se o danou nemovitost vůbec zajímat. Pamatujte, že hypotéka nezatěžuje původního majitele nemovitosti, ale samotnou nemovitost. Pokud si koupíte zadlužený byt bez vyřízení nezbytných formalit, může to způsobit, že věřitel bude požadovat splacení dluhu po novém majiteli.
Jak bezpečně koupit byt?
Už jsme zkontrolovali registr pozemků a hypoték a zjistili jsme podrobnosti o bance. Nyní je čas analyzovat smlouvu o půjčce. Osoba prodávající nemovitost by nám měla poskytnout smlouvu uzavřenou s bankou. Vyplatí se to pečlivě zkontrolovat. Prodávající musí také zaslat bance speciální dopis / žádost o určení částky, jejíž platbou se hypotéka rozpustí. V této situaci by banka měla souhlasit s předčasným splacením závazku a určit konečné náklady na splacení hypotéky. Tento souhlas (nazývaný příslib) musí obsahovat výpis z banky, celkovou částku splátky dluhu a také číslo bankovního účtu, na který musí být platba provedena. Slib je pro dlužníka zárukou, že předčasné splacení závazku umožní vymazání hypotéky z katastru nemovitostí a hypotéky.
Pamatujte, že předčasné splacení úvěru je někdy spojeno s dodatečnou provizí pro banku (ceny se pohybují od 1 do dokonce 5% hodnoty dluhu). Více o předčasném splacení hypotéky a potenciálních nákladech najdete zde.
Je na straně kupujícího, aby zajistila zrušení hypotéky. Může to udělat sám prodávající (před koupí nemovitosti) nebo kupující (výmaz proběhne po koupi bytu).
Jak koupit byt a odstranit hypotéku?
Prodávající může vymazat hypotéku z katastru nemovitostí a hypotéky. Za tímto účelem musí splatit neuhrazený dluh před podpisem kupní a prodejní smlouvy. Ve skutečnosti má málo prodejců dostatek finančních prostředků na předčasné splacení půjčky. Proto je jedním z možných řešení vrácení zálohy na koupi bytu. Tato záloha je vyplácena na účet prodávajícího podle předběžné smlouvy. Prodávající zaplatí dluh a banka vystaví prohlášení o úplném splacení dluhu a souhlas se zrušením hypotéky. Prodávající podá žádost u soudu katastru nemovitostí a hypoték (prohlášení banky je nezbytnou přílohou). Soud analyzuje dokumentaci a vydá prohlášení o odstranění hypotéky. Prodávající přináší tento dokument notáři. Tam je nemovitost prodána a hypotéka je současně vymazána z katastru nemovitostí a hypotéky.
Tato forma odstranění hypotéky se může zdát výhodná pro kupujícího bytu. Není to však pro něj nejbezpečnější řešení. Prodávající může odstoupit od předběžné smlouvy a odmítnout zaplatit zálohu. Pak nás čeká zbytečná a časově náročná žaloba.
Mnohem bezpečnějším řešením bude odstranění hypotéky novým majitelem areálu. Postup je pak následující. Prodávající získá od banky výpis o možnosti a výši předčasného splacení dluhu (příslib). Důležité je, že prohlášení musí být vydáno v den prodeje a kupní smlouvy. Kupující by si měl osobně zkontrolovat správnost dokladu (částka splátky, číslo bankovního účtu, souhlas s odebráním hypotéky). Pokud vše dobře dopadne, je koupen zadlužený byt.
Nový kupující bytu musí splatit dluh sám a převést jej na uvedený bankovní účet. Zbývající částka uvedená v kupní smlouvě musí být převedena na prodávajícího. Způsob této platby je stanoven na lince prodávající - kupující. Bankovní převod i hotovost jsou přijatelné.
Nový majitel bytu obdrží od banky prohlášení o úplném splacení dluhu a souhlasu se zrušením hypotéky. Tento dokument je podkladem pro podání žádosti u soudu katastru nemovitostí a hypotéky. K soudu se podává správně vyplněná žádost s přílohami. Čekací doba je obvykle 1–2 měsíce (v závislosti na regionu naší země). Po této době soud rozhodne o odebrání hypotéky z nemovitosti. S tím je spojen formální poplatek, který má uhradit nový majitel. Jeho výše není příliš vysoká a obvykle osciluje kolem 100 PLN.
Vlastní vymazání hypotéky může být pro kupujícího složitější. Plnou kontrolu nad svými vlastními penězi však nechává. Peníze určené na splacení hypotéky neplynou prodávajícímu, což činí koupi bytu méně rizikovou.
Co třeba byt zadlužený frankovou hypotékou?
Postup při prodeji bytu s hypotékou v cizí měně je stejný jako v případě hypotéky v polských zlotých. Jediným rozdílem je specifičnost bankovního výpisu (příslibu). Banka nemusí být příliš nadšená z předčasného splacení dluhu. Součástí příslibu musí být prohlášení o možnosti smazání hypotéky po splacení dluhu, číslo bankovního účtu a zbývající částka, kterou je třeba splatit. Pamatujte, že banka musí uvést hodnotu dluhu po přepočtu na polskou měnu. Směnné kurzy jsou variabilní, ale jejich aktuální hodnotu musí banka uvést písemně. Konverze dluhu z CHF na PLN je závazná hodnota a znamená celkovou částku, kterou musíme zaplatit v den vyrovnání dluhu. Situace, ve které banka poskytuje hodnotu dluhu v cizí měně (bez jeho přepočtu), je nepřijatelná. V takovém případě potenciální kupující nezná skutečnou výši hypotečního dluhu.
Problém se objevuje i na straně prodávajícího. Někteří lidé si vzali půjčky, když hodnota švýcarského franku byla pouze 2 PLN (dnes je to asi 3,90 PLN). Výše některých hypotečních poplatků tedy může přesáhnout skutečnou hodnotu nemovitosti. V této situaci nemusí banka souhlasit s předčasným splacením dluhu. I kdyby ano, prodávající musí chybějící částku zaplatit z vlastních zdrojů - což je pro něj zcela nerentabilní.
Polské banky obecně již prakticky nenabízejí půjčky v cizích měnách (až na pár výjimek) si můžete přečíst v tomto článku) právě kvůli masivnímu nárůstu dluhu mnoha dlužníků. Zatímco díky klesajícím úrokovým sazbám ve Švýcarsku se jejich splátky nerostly úměrně kurzu měny, hodnota dluhu převedená na zloté je možná.
Znamená hypoteční zatížení, že je nemovitost zadlužená?
Ukazuje se, že ne nutně. K vymazání hypotéky z katastru nemovitostí a hypotéky nedojde automaticky po splacení bankovního dluhu. Vlastník musí připravit příslušnou žádost a předložit ji soudu. Ve skutečnosti si mnoho lidí nepamatuje, že by tuto formalitu dokončili. Záznam o hypotečním dluhu může existovat v registru pozemků a hypoték ještě dlouho po úplném splacení dluhu. Proto stojí za to tuto situaci s prodejcem objasnit. Pokud je výmaz hypotéky pouze otázkou formální povahy, je lepší ji vyřídit před podpisem smlouvy o koupi a prodeji bytu. Kupující si tak může být jistý, že jeho nová nemovitost nebude žádným způsobem zadlužena ani zajištěna hypotékou.
