Některým lidem se může zdát, že se bytové družstvo a komunita od sebe příliš neliší. Ve skutečnosti jsou však jejich právní postavení a specifika jejich činností zcela odlišné. Níže poukážeme na nejdůležitější podobnosti a rozdíly, které je třeba mít na paměti.
Právní status
Bytové družstvo je ekonomický subjekt s právní subjektivitou. Specifičnost jeho fungování vychází z ustanovení zákona o bytových družstvech a ze zásad družstevního práva. Členové družstva mají družstvo, vlastnické právo k nemovitosti nebo družstvo právo nájemce k nemovitosti.
Bydliště je zase sdružení obyvatel, které nemá právní subjektivitu a není ekonomickým subjektem. Členem komunity může být jakákoli osoba, která má vlastnické právo k prostorám.
Pár slov o bytových družstvech
Statistické údaje ukazují, že v Polsku existuje přibližně 3 500 bytových družstev. Vlastníků prostor s družstevními právy může být až 13 milionů. Můžeme tedy přepočítat, že průměrný počet členů jednoho družstva často přesahuje 4 tisíce. To je velmi vysoká sazba.
Je však třeba poznamenat, že pouhá skutečnost, že máte prostory s právy družstva, neznamená hned, že se jeho majitel stane členem družstva. Proces členství je složitější a vyžaduje registrační poplatek. Jeho hodnota nesmí překročit nejnižší národní plat. Právě vstupní poplatek vyvolává mezi obyvateli největší averzi. Mnoho z nich se rozhodne nestát se členem bytového družstva. Poplatek je docela pochybný a účinně odrazuje většinu obyvatel. Tyto osoby de facto nemají žádný vliv na činnost správní rady, nemohou se účastnit zasedání ani přijímat účetní závěrku. To může vést k mnoha nesrovnalostem v organizační struktuře. Není proto divu, že si mnoho velkých bytových družstev vytvořilo mezi svými obyvateli pochybnou pověst.
Při analýze činnosti bytového družstva stojí za to také posoudit možnosti rozhodování jeho členů. Každý člen družstva má hlasovací právo a hlasy všech shromážděných na schůzi jsou si rovny. Předpokládejme tedy, že se setkání pravidelně účastní 300 lidí. Jeden hlas nebude mít v tomto případě příliš velkou sílu.
A jaká je situace v bytových komunitách?
Bytové družstvo je sdružení obyvatel daného bloku / sídla. Její členové mají plná vlastnická práva. Bytové družstvo nemusí mít uložené organizační jednotky ani zaměstnávat předsedy (jak je tomu u družstev). Právě obyvatelé určují pravidla jeho fungování. A co víc, členem bytové komunity může být jakákoli osoba s právy k bytu. Neplatí se žádné registrační poplatky a setkání komunity jsou otevřena všem. To znamená, že po koupi nemovitosti se můžeme okamžitě stát členem komunity a mít skutečný dopad na její fungování.
V komunitě má každý obyvatel hlasovací právo. Jeho hodnota se však měří hodnotou vlastněných prostor (obvykle se měří podle plochy). Rezident platící více daní bude mít širší právo rozhodovat o aktivitách komunity.
Pro maximální počet členů kondominia neexistují žádné pokyny. Obvykle je to však maximálně několik desítek nebo několik stovek lidí. Bytové družstvo je mnohem menší než bytové družstvo. Jeho členové se v zásadě starají o své vlastní zájmy a společné dobro. Méně členů zlepšuje fungování komunity. Pro rezidenta je to mnohem příznivější situace, která dává skutečnější práva na rozhodování (např. Volba renovační společnosti).
Struktura moci v družstvech a bytových komunitách
Jak jsme již zmínili, bytové družstvo má jasně uloženou organizační strukturu. V čele družstva stojí dozorčí rada. Členové rady jsou voleni na valné hromadě družstva. Zajímavé je, že je může identifikovat pouze hrstka členů, kteří se na schůzce objeví. Členství v radě je samozřejmě spojeno s finančními odměnami, krytými z družstevních fondů. Jedním z úkolů dozorčí rady je vybrat správní radu, která se stane další rozhodovací jednotkou.
Správa bytové komunity je mnohem jednodušší. Komunita nemusí mít dozorčí radu, kterou je třeba financovat. Stačí vybrat členy rady. V komunitě má každý právo volit. Nejdůležitější hlas mají ti, kdo platí největší nájem. Členové komunity vlastní byty, které spravují. Starají se o společné dobro a sdílejí odpovědnost za svá rozhodnutí. Kromě toho nemusí pokrývat odměny dozorčí rady. Omezení vysoce placené organizační struktury zajišťuje lepší správu finančních zdrojů.
Velkým rozdílem je také specifičnost vytvořené dokumentace a osad. Bytové družstvo zpravidla zavádí celkem jednoduchá osídlení, která jsou každému členovi jasná. V případě družstev je dokumentace mnohem složitější.
Pronájem - kdo zaplatí více?
Bytová družstva zaměstnávají své zaměstnance (prezidenty a administrativní pracovníky). V důsledku toho jsou jejich provozní náklady poměrně vysoké. Nájem určený v bytových družstvech proto může být dokonce poloviční než částka určená obcemi. Komunitní rada je neustále sledována členy / vlastníky nemovitosti. To vede k efektivnějšímu řízení společných financí. Výsledkem je, že nájemné v mnoha komunitách zůstává na atraktivní úrovni. Existují však případy, kdy jsou to právě obyvatelé komunity, kdo platí vyšší nájem.
Renovace
Bytové družstvo společně vybírá firmy, které budou rekonstrukci provádět. Díky tomu mohou obyvatelé označit nabídky, které považují za nejvýhodnější. Tyto typy nabídek lze shromažďovat například na tomto odkazu. Menší komunita dokáže rychle odhalit prvky budovy, které je třeba renovovat. Zpravidla to znamená pravidelné odstraňování všech poruch ve společné části.
V případě bytového družstva je věc složitější. Výběr renovační společnosti je na představenstvu, jehož členové nemusí v této oblasti bydlet. Odpůrci bytových družstev často zdůrazňují, že správní rady mohou volit nekonkurenční nabídky. V důsledku toho budou náklady na renovaci vyšší a sníží se frekvence jejich oprav.
Nejdůležitější rozdíl - otázka zabezpečení majetku
Členové komunity vlastní byty s plným vlastnickým právem. To znamená, že bytovému družstvu nemohou vzniknout žádné závazky vůči budově bez souhlasu jejích obyvatel. Záležitost možných půjček musí být jasně oznámena a každý pronajímatel musí dát svůj písemný souhlas.
V případě družstev to už tak jednoduché není. Členové družstva vlastní nemovitost s právy družstevního nájemce nebo družstevními vlastnickými právy. Jejich vlastnická práva jsou tedy neúplná. Bytové družstvo může na sebe bez určitého souhlasu obyvatel uvalit určité finanční zátěže (např. Úvěr).
Záležitost se velmi komplikuje, když družstvo není schopno splatit své závazky a vyhlásit bankrot (a to v dnešní době není neobvyklé). Po prohlášení konkursu se družstevní práva k provozovnám stanou součástí konkurzního majetku. Tato situace je zvláště nepříznivá pro lidi, kteří mají pouze práva nájemců k nemovitostem. Úpadek družstva může mít za následek ztrátu práv na prostory pro ně.
O něco lepší situaci mají lidé, kteří vlastní nemovitosti s družstevním vlastnickým právem. Mohou požádat o samostatné vlastnictví (úplné vlastnictví). Postup je však poměrně komplikovaný. Pamatujte, že pouze majitelé prostor s plnými vlastnickými právy nesmí být žádným způsobem zatíženi dluhy družstva.
