Ceny nových bytů ve standardu developera ve velkých městech naší země jsou poměrně vysoké. V současné době si jen málokdo může dovolit koupit velký byt bez pomoci hypotéky. Jako důvod vysoké sazby za m2 nemovitosti často vidíme chamtivost developerů. Jsou ale jejich výdělky opravdu tak vysoké? A do jaké míry se promítají do vyšších cen bytů?
Koupili jste si byt a hledáte osvědčenou renovační firmu? Využijte službu Hledání dodavatele a dostávejte nabídky od společností, které mají zájem o provedení vaší objednávky!
Jaká je marže vývojáře?
Průměrná vývojářská marže se pohybuje kolem 20 procent. Musíme však mít na paměti, že marže není příjmem vývojáře. Cena bytu se skládá z
Variabilní náklady - tj. nákup půdy, zaměstnávání stavebníků, projektování stavby, daně, materiál, náklady na povolení a formality.
Okraj - tj. rozdíl mezi fixními náklady a cenou bytu.
Fixní náklady - jak bylo uvedeno výše, marže vývojáře není částka jeho příjmu. Všechny fixní náklady je nutné odečíst z marže (předpokládejme 20%). Budou to kancelářské poplatky, poplatky za administrativní zaměstnance, marketingové poplatky atd. Fixní náklady se obvykle pohybují od 5 do 12% marže. Celkový příjem vývojáře tak již není tak vysoký.
Zisky vývojáře v číslech
Ze zprávy NBP „Informace o cenách domů a situaci na trhu rezidenčních a komerčních nemovitostí v Polsku ve třetím čtvrtletí 2015“ ukazuje, že průměrné kupní ceny bytů v největších městech naší země jsou:
- Varšava - 7800 PLN / m2 (včetně rozpětí vývoje přibližně 1 500 PLN).
- Gdyně - 6800 PLN / m2 (včetně rozpětí vývoje přibližně 1 200 PLN).
- Krakov - 6 400 PLN / m2 (včetně rozpětí vývoje přibližně 1 500 PLN).
- Gdaňsk - 6 300 PLN / m2 (včetně vývojového rozpětí asi 1 100 PLN).
- Poznaň - 6 100 PLN / m2 (včetně rozpětí vývoje přibližně 1 200 PLN).
- Wrocław - 6 000 zl / m2 (včetně vývojového rozpětí asi 1 100 PLN).
- Lodž - 4 500 PLN / m2 (včetně přibližně 900 PLN marže pro vývojáře).
Na základě výše uvedených výpočtů zvážíme náklady na pořízení příkladného bytu. Předpokládejme, že kupujeme dvoupokojový prostor o rozloze 40 m22. Kolik bude marže vývojáře?
- Varšava - cena bytu bude 312 000 PLN. Marže vývojáře je přibližně 60 000 PLN.
- Gdynia - za byt zaplatíme 272 000 zlotých. Z toho 48 000 PLN bude přiděleno na rozvojové rozpětí.
- Krakov - za 40 m2 za byt zaplatíme 256 000 PLN. Marže vývojáře je přibližně 60 000 PLN.
- Gdaňsk - nákup bude stát přibližně 252 000 PLN. Marže vývojáře je 44 000 PLN
- Poznaň - koupíme byt na primárním trhu za přibližně 244 000 PLN. Z toho 48 000 PLN použije marže vývojáře.
- Wrocław - areál bude stát asi 240 000 PLN. Marže vývojáře je přibližně 44 000 PLN.
- Lodž - cena bytu bude relativně nízká a bude činit 180 000 PLN. OK. 36 000 PLN. výše uvedené částky bude marží vývojáře.
Jsou výdělky vývojářů opravdu tak vysoké?
Je pravda, že vývojová marže může být pro člověka, který nemovitost kupuje, docela velkou zátěží. Průměrná marže ve třetím čtvrtletí 2015 činila 20% hodnoty nemovitosti. To samozřejmě neznamená, že vývojář tolik vydělal na prodejích. Po odečtení fixních nákladů zůstalo v jeho kapse 8 až 15%. Je to hodně?
Z pohledu kupujícího rozhodně ano. Specialisté však zdůrazňují, že s často mnohamilionovým příspěvkem a obchodním rizikem nejde o přehnaný vklad. Vývojáři zmiňují doby boomu, kdy se průměrná marže pohybovala kolem 40%. Vše nasvědčuje tomu, že intenzivní nárůst cen nemovitostí je již za námi. Velmi vysoké rozvojové marže jsou historií. Je pravda, že existují i investice, kde je marže nad 30%. Nyní jsou však vzácné. Stále častěji klesá vývojová marže pod hodnotu 20%. Svým způsobem to souvisí s implementací druhého vydání programu Mieszkanie dla Młodych, kde můžete také kupovat byty ze sekundárního trhu. To nutí vývojáře snižovat ceny a nepřímo snižovat své marže.
Odkud pocházejí přemrštěné ceny nemovitostí
Někdy se v nabídkách prodejů objevují nemovitosti, jejichž ceny se výrazně liší od aktuálních tržních sazeb. Souvisí to s extrémní chamtivostí vývojáře, který chce na kupujícím vydělat více? Ne nutně. Pamatujte, že jednou ze složek nákladů na prostory je kupní cena stavebního pozemku. Ceny bytů ve výjimečně atraktivních lokalitách proto budou pro kupujícího mnohem dražší. Při určování ceny pozemků se nejčastěji používá sazba PUM (Usable Residential Area). Je to indikátor, který ukazuje, kolik obytného prostoru lze „získat“ z každého metru čtverečního2 povrch země. Na index PUM mají nejvýznamnější vliv plány územního rozvoje, které udávají maximální počet podlaží budovy. Pokud například plány počítají s výstavbou čtyřpatrové budovy, pak koeficient PUM pro každý 1 m2 pozemek bude 4.
Pro zjednodušení předpokládáme, že čím vyšší je hodnota pozemku, tím vyšší bude koeficient PUM. Jeho průměrná hodnota v případě Varšavy je přibližně 1 800 PLN. Pro srovnání, hodnota PUM v Lodži často nepřesahuje 500 PLN. Ceny nemovitostí v tomto městě budou proto mnohem atraktivnější.
A když kupujeme byt?
Pokud jsme se již rozhodli koupit byt od developera, stojí za to zvážit náklady na jeho dokončení. Chceme -li provést práce na slušném standardu, musíme počítat s výdaji až 20% vyvolávací ceny bytu. Práci lze samozřejmě provést také mnohem levněji a přesné náklady lze vypočítat na kalkulačka oprav.
A kde najít osvědčeného dodavatele, který bude současně provádět práce na vysoké úrovni a nebude vám účtovat obrovské částky? Nejlepší na internetu, mezi osvědčenými společnostmi, které vám budou nabídky předkládat po vyplnění tohoto formuláře.
