Když chceme koupit pozemek pro rodinný dům, často se děsíme nákladů na pozemek. Řešením pro snížení ceny je nákup zemědělské půdy a její následné přeřazení na stavební pozemek. V tom případě stojí za to zjistit, jak vypadá transformace zemědělského pozemku na stavební, kdy je možné jej překlasifikovat a jaké jsou náklady na celou operaci.
Pokud plánujete stavbu domu, využijte službu Hledání dodavatele, která je k dispozici na webu Stavební kalkulačky. Po vyplnění krátkého formuláře získáte přístup k nejlepším nabídkám.

Přeměna zemědělského pozemku na stavební pozemek - předpisy
Zdálo by se, že každý zemědělský pozemek umožňuje výstavbu obytné budovy. Ukazuje se však, že aby bylo možné s nimi zacházet jako se stavebními pozemky, je nutné převést zemědělský pozemek na stavební pozemek. Je dobré vědět, kdy máme co do činění se zemědělskou půdou s možností její přeměny na stavební pozemek, protože musí být splněny určité podmínky. O těchto podmínkách se dozvíme ze zákona ze dne 3. února 1995 o ochraně zemědělské a lesní půdy a také z plánu místního územního rozvoje pro danou obec.
“Zákon ze dne 3. února 1995 o ochraně zemědělské a lesní půdy:
Kapitola 2 Omezení alokace půdy na nezemědělské a nelesní účely
Článek 6.1. Pro nezemědělské a nelesní účely lze označit půdu označenou v katastru nemovitostí jako pustinu a při absenci takové půdy jinou půdu s nejnižší produkční vhodností.
Čl. 7.1. Využívání zemědělské a lesní půdy k nezemědělským a nelesním účelům, vyžadující souhlas uvedený v odstavci 1. 2, se vyhotoví v místním plánu územního rozvoje, vypracovaném způsobem uvedeným v ustanoveních o územním plánování a rozvoji.
(… )
2. Označení pro nezemědělské a nelesní účely:
1) zemědělská půda představující zemědělskou půdu tříd I -III - vyžaduje souhlas ministra odpovědného za rozvoj venkova, s výhradou odstavce 2a,
(… )
2a. Nevyžaduje souhlas ministra odpovědného za rozvoj venkova k určení zemědělské půdy pro nezemědělské a nelesní účely představující zemědělskou půdu tříd I-III, pokud půda společně splňuje následující podmínky:
1) alespoň polovina plochy každé kompaktní pozemkové části je v kompaktní stavební oblasti;
2) jsou umístěny nejvýše 50 m od hranice nejbližšího stavebního pozemku ve smyslu ustanovení zákona ze dne 21. srpna 1997 o správě nemovitostí (věstník zákonů z roku 2016, položky 2147 a 2260 a z roku 2022, položka 624) a 820);
3) jsou umístěny nejvýše 50 metrů od veřejné komunikace ve smyslu ustanovení zákona ze dne 21. března 1985 o veřejných komunikacích (věstník zákonů z roku 2016, položky 1440, 1920, 1948 a 2255 a z roku 2017, položka 191 );
4) jejich plocha nepřesahuje 0,5 hektaru, ať už se skládají z jednoho celku nebo z několika samostatných částí. “
Reklasifikace zemědělské půdy na stavební pozemek
Proč není každý zemědělský pozemek vhodný pro stavbu pozemku? Hlavním problémem jsou enormní náklady na vyloučení zemědělské půdy ze zemědělské produkce. Na jeden hektar připadají částky až několik set tisíc zlotých, které by byly přeměněny na nezemědělskou půdu. Zemědělský pozemek s možností přeměny na nezemědělské a nelesní účely, aniž by prošel složitými postupy, by měl vykazovat nejnižší vhodnost produkce. Tato skupina zahrnuje zemědělskou půdu s nízkou třídou vhodnosti (IV, V a VI).
Nákup zemědělské půdy s možností její přeměny na stavební pozemek od 9. května 2022 je mnohem jednodušší proces. Protože právě v tento den byly podepsány novely zákona o ochraně zemědělské a lesní půdy. Do té doby vyžadovala přeměna zemědělského pozemku na stavební pozemek představující zemědělskou půdu tříd I-III souhlas ministra. Zemědělský pozemek používaný pro třídy I-III v současné době nemusí být schválen k reklasifikaci, pokud splňuje podmínky obsažené v zákoně o ochraně zemědělské a lesní půdy, čl. 7 odst. 2a. Nebo možná vás také bude zajímat tento článek o stavbě domu na zemědělském pozemku?
Proto můžeme snadno transformovat pozemek, z nichž alespoň polovina je v oblasti hustého vývoje. Kromě toho nesmí vzdálenost zemědělské půdy překročit 50 m k hranici nejbližšího stavebního pozemku. Stejná vzdálenost je uložena vzhledem ke vzdálenosti k nejbližší veřejné komunikaci. Poslední podmínkou, kterou je třeba splnit, je plocha nepřesahující 500 metrů čtverečních. Poté reklasifikace zemědělské půdy na stavební pozemek nevyžaduje schválení.
Náklady na zemědělskou půdu s možností přeměny na stavební pozemek
Cena zemědělského pozemku, který lze přestavět na stavební pozemek, je mnohem nižší. Bohužel ne každý si je vědom skutečnosti, že za vynětí zemědělské půdy z produkce je třeba zaplatit poplatek. Cena závisí na třídě zemědělské půdy, kterou hodláme transformovat. Přesný ceník najdete v zákoně o ochraně zemědělské a lesní půdy, čl. 12. 7.
Na základě ceníku uvedeného v zákoně uvidíme, že splatná částka za 1 ha orné půdy a sadů závisí na třídě. Proto za 1 ha zemědělské půdy vyrobené z půd minerálního a organického původu zaplatíme:
- 437 175,00 PLN - pro třídu I
- 378 885,00 PLN - pro třídu II
- 320 595,00 PLN - pro třídu IIIa
- 262 305,00 PLN - pro třídu IIIb
Na druhou stranu budeme platit za zemědělskou půdu z vyprodukované půdy organického původu:
- 204 015,00 PLN - pro třídu IV a
- 145 725,00 PLN - pro třídu IV b
- 116 580,00 PLN - pro třídu V
- 87 435,00 PLN - pro třídu VI
Další problémy s nemovitostmi - ceny
Pokud reklasifikace zemědělské půdy není možná nebo se ukáže být příliš nákladná, je možné získat nemovitost koupí obecního bytu. Stojí za to zjistit, jaká je pořizovací cena takového bytu, abyste jej mohli porovnat s cenou zemědělské půdy, která může být přeměněna na stavební pozemek.
Název produktu nebo činnosti |
cena |
Reklasifikace luk a trvalých pastvin třídy Ł a Ps I |
437 175 PLN / ha |
Rekvalifikační louky a trvalé pastviny třídy Ł a Ps II |
361398 PLN / ha |
Náklady, které je třeba vynaložit na schopnost přeměny luk a pastvin třídy Ł a Ps III |
291 450 PLN / ha |
Náklady, které je třeba vynaložit na schopnost přeměny luk a pastvin třídy Ł a Ps IV |
174870 PLN / ha |
Koupě radního bytu 50 m2, Suwałki |
přibližně 70 000 PLN |
Koupě obecního bytu |
od 1 300 PLN / m2 |
Koupě obecního bytu cca 40 m2 |
od 15 000 PLN |
Plechová garáž - rozměry dvojgaráže 6x5 m |
5 240,00 PLN |
Plechová garáž podobná dřevu - rozměry dvojgaráže 7x6 m |
14 940,00 PLN |
Plechová garáž, otočná vrata - rozměry dvougaráže 6x5 m |
2 850,00 PLN |
Zděná garáž - rozměry dvojgaráže 7x6 m |
19 900 PLN |